위반건축물 전세계약 2026: 보증보험·전세대출·계약금 체크

최종 확인일: 2026-06-16

공식 근거: 정부24 건축물대장 등본·초본 발급 민원, 건축법 제79조·제80조, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙, 찾기쉬운 생활법령정보 위반건축물 제재 안내, HUG 전세보증금반환보증 안내, 대한민국 법원 인터넷등기소

변동 가능: 위반건축물 표시 기준, 시정명령 절차, 이행강제금 산정 방식, 전세보증보험 가입요건, 전세자금대출 심사기준, 보증기관·은행의 위반건축물 취급 기준, 지자체별 위반건축물 확인 방식은 법령 개정과 기관별 심사기준에 따라 달라질 수 있습니다.

면책: 이 글은 일반 정보입니다. 위반건축물이라고 해서 모든 계약이 무조건 불가능하다고 단정할 수는 없지만, 보증보험·전세대출·보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 계약금 송금 전 보증기관, 은행, 지자체, 법률전문가에게 반드시 확인하세요.

바로 결론: 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 전세계약을 매우 신중하게 봐야 합니다. 특히 빌라, 다가구, 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 개조 주택은 전세보증보험 가입 제한, 전세자금대출 불승인, 계약금 반환 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

계약금 송금 전 정부24에서 건축물대장을 직접 확인합니다.
위반건축물 표시, 위반내용, 위반일자, 시정 여부를 확인합니다.
HUG·HF·SGI 전세보증보험 가입 가능성을 계약 전에 확인합니다.
전세자금대출이 필요하면 은행에 건축물대장을 보여주고 사전상담합니다.
계약서에는 위반건축물 정보 허위, 보증보험 불가, 대출 불승인 시 계약 해제 특약을 넣어야 합니다.

위반건축물 전세계약은 단순히 “집이 조금 불법 증축됐다” 정도로 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있으면 전세보증보험, 전세자금대출, 향후 매각·경매, 보증금 반환 안전성에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 임대인이 “살기에는 문제 없다”, “다들 그냥 계약한다”, “곧 시정된다”고 말하더라도 계약금부터 보내면 위험합니다. 계약 전에는 반드시 건축물대장, 등기부등본, 보증보험 가능성, 전세대출 가능성, 계약서 특약을 순서대로 확인해야 합니다.

3줄 핵심 요약

건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 전세보증보험과 전세대출 심사에 문제가 생길 수 있습니다.
계약금 송금 전 위반내용, 시정 가능성, 보증보험 가능성, 대출 가능성을 확인해야 합니다.
계약서에는 위반건축물 정보 허위, 보증보험 불가, 대출 불승인 시 계약 해제와 계약금 반환 특약을 넣어야 합니다.

오늘의 미션

정부24에서 건축물대장을 열람 또는 발급합니다.
계약하려는 주소, 동·호수, 건물명이 맞는지 확인합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.
위반일자, 위반내용, 위반면적, 시정 여부를 확인합니다.
주용도가 주택인지, 오피스텔인지, 근린생활시설인지 확인합니다.
등기부등본 갑구·을구에서 소유자, 근저당, 압류, 신탁을 확인합니다.
HUG·HF·SGI에 전세보증보험 가입 가능성을 확인합니다.
전세자금대출이 필요하면 은행에 건축물대장을 보여주고 상담합니다.
계약서에 위반건축물·대출 불승인·보증보험 불가 특약을 넣습니다.
보증보험과 대출이 불확실하면 계약금 송금을 보류합니다.

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전세계약 전 전체 점검 필요	전세사기 예방 체크리스트 2026	계약 전·잔금일·전입 후 확인
전세보증보험 가입 예정	전세보증보험 가입조건 2026	보증기관 가입 가능성 확인
전세대출이 필요함	전세자금대출 불승인 2026	대출 불승인 특약 작성
계약서 특약이 필요함	전세 계약서 특약 2026	계약금 반환·보증보험 불가 특약

1. 위반건축물이란?

위반건축물은 건축법령상 허가, 신고, 용도, 면적, 구조, 증축, 대수선, 용도변경 등에서 위반사항이 확인된 건축물을 말합니다. 허가권자가 시정명령을 하는 경우 건축물대장에 위반건축물 표시, 위반일자, 위반내용 등이 적힐 수 있습니다.

구분	예시	전세계약 위험
무단 증축	옥탑방, 베란다 확장, 불법 방 추가	면적·용도 불일치, 보증보험 제한 가능
무단 용도변경	근린생활시설을 주거용 원룸으로 사용	전세대출·보증보험 문제 가능
대수선 위반	구조를 허가 없이 변경	안전성·시정명령 문제 가능
건폐율·용적률 위반	허용 범위 초과 건축	이행강제금·철거 위험 가능
사용승인 전 사용	승인 전 입주 요구	전입·대출·보증 문제 가능

2. 건축물대장에서 어떻게 확인하나?

위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인합니다. 정부24에서 건축물대장을 열람하거나 발급한 뒤 위반건축물 표시가 있는지 봅니다.

확인 항목	봐야 할 내용	주의사항
대지위치	계약서 주소와 일치 여부	도로명주소·지번주소 비교
건물명칭	계약하려는 건물이 맞는지	동일 지번 내 여러 건물 주의
주용도	주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등	주거용 광고와 대장상 용도 비교
전유부	계약 호실의 용도와 면적	집합건물은 전유부 필수 확인
위반건축물 표시	위반건축물 문구, 위반내용, 위반일자	보증보험·대출 영향 확인
변동사항	증축, 용도변경, 표시변경 이력	최근 시정 여부 확인

3. 위반건축물이 전세계약에서 위험한 이유

위반건축물은 당장 거주가 가능해 보이더라도 보증금 보호 장치가 약해질 수 있습니다. 전세보증보험, 전세자금대출, 경매·공매, 임대인의 재정상태와 연결될 수 있습니다.

위험	왜 문제인가	계약 전 대응
전세보증보험 제한	보증기관이 위반건축물 여부를 볼 수 있음	HUG·HF·SGI 사전확인
전세대출 불승인	은행이 대출 취급 가능한 주택인지 확인함	은행 사전상담
이행강제금	소유자에게 반복 부과될 수 있음	시정 여부와 금액 확인
철거·원상복구	불법 부분 사용 제한 가능	위반내용 확인
보증금 반환 위험	임대인 재정 악화·매각 어려움 가능	임대인 체납·권리관계 확인
계약금 분쟁	대출·보증 불가를 뒤늦게 알 수 있음	계약금 반환 특약

4. 전세보증보험과 위반건축물

전세보증보험 가입을 계획한다면 위반건축물 여부는 계약 전 반드시 확인해야 합니다. HUG 전세보증금반환보증 안내에서도 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 확인사항으로 안내합니다.

확인 항목	왜 중요한가	확인처
건축물대장상 위반건축물 표시	보증대상 주택 판단에 영향	정부24, HUG
주용도	주택 여부 판단	건축물대장
전유부 용도	계약 호실의 실제 용도 확인	집합건축물대장 전유부
등기부 권리관계	선순위 채권 확인	인터넷등기소
선순위 임차인	다가구 보증한도 영향	확정일자 부여현황

5. 전세대출과 위반건축물

전세자금대출은 임차인 신용만 보는 것이 아닙니다. 은행은 해당 주택이 대출 취급 가능한 주택인지, 보증기관 보증서 발급이 가능한지, 건축물대장상 문제가 없는지 확인할 수 있습니다.

대출 심사에서 문제될 수 있는 항목	확인할 자료	대응
위반건축물 표시	건축물대장	은행에 계약 전 사전상담
근린생활시설 주거 사용	건축물대장 주용도	대출 가능 주택인지 확인
계약 호실 불일치	전유부, 계약서	계약서 주소·호수 수정
사용승인 전 건물	사용승인일	대출 실행 가능 여부 확인
보증보험 불가	HUG·HF·SGI 심사	대출상품 변경 또는 계약 재검토

6. 계약금 반환 분쟁이 생기는 구조

위반건축물 전세계약에서 가장 흔한 문제는 계약금 송금 후 전세대출 또는 보증보험이 안 된다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우입니다.

상황	문제	예방 방법
계약금 송금 후 은행 심사	위반건축물로 대출 불승인 가능	계약 전 은행 사전상담
계약 후 보증보험 신청	보증보험 가입 불가 가능	계약 전 보증기관 확인
특약 없음	계약금 반환 근거 부족	대출 불승인·보증보험 불가 특약
임대인 설명과 자료 불일치	정보 허위 분쟁	건축물대장 첨부·특약 기재
위반내용 시정 예정	시정 지연 가능	시정 완료 후 계약 또는 조건부 특약

7. 계약서 특약에 꼭 넣을 내용

위반건축물 표시가 있거나, 위반 여부가 불확실하거나, 보증보험·대출 심사가 필요한 경우에는 계약서 특약이 매우 중요합니다.

목적	특약 예시	주의사항
위반건축물 고지	임대인은 본 주택이 건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있지 않음을 확인한다.	최신 건축물대장 기준
정보 허위 시 해제	건축물대장상 위반건축물 여부, 용도, 면적, 호실 정보가 임대인의 설명과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.	계약금 반환 여부도 명시
보증보험 불가	건축물대장상 위반건축물 표시 또는 용도 문제로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.	보증기관 확인자료 필요
전세대출 불승인	건축물대장상 위반건축물 표시 또는 용도 문제로 전세자금대출이 불승인될 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구할 수 있다.	은행 불승인 자료 필요
시정 조건부 계약	임대인은 잔금일 전까지 위반건축물 표시 말소 또는 시정 완료 자료를 임차인에게 제공한다.	시정 완료 전 잔금 주의
서류 제공 협조	임대인은 건축물대장, 시정명령 관련 자료, 위반사항 시정자료, 보증보험 심사서류 제공에 협조한다.	보증기관 심사는 별도

8. 위반건축물 표시가 있으면 무조건 피해야 하나?

무조건이라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 전세보증보험과 전세대출이 모두 불확실하다면 보증금이 큰 전세계약에서는 피하는 쪽이 안전합니다.

상황	위험도	판단
위반표시 없음, 주용도 주택, 보증보험 가능	상대적으로 낮음	등기부·선순위 권리 추가 확인
위반표시는 있으나 시정 완료 예정	중간~높음	시정 완료 후 계약 권장
위반표시 있고 보증보험 불가	높음	계약 재검토
위반표시 있고 전세대출 불가	높음	계약금 송금 금지
근린생활시설을 주거용으로 임대	높음	은행·보증기관 확인 전 계약 보류
임대인이 자료 제공 거부	매우 높음	계약 피하는 것이 안전

9. 근린생활시설 원룸은 더 조심

건축물대장상 주용도가 근린생활시설인데 실제로는 원룸처럼 임대하는 경우가 있습니다. 이런 계약은 전입신고, 보증보험, 전세대출, 보증금 보호 문제가 복잡해질 수 있습니다.

확인 항목	왜 중요한가	계약 전 대응
주용도	주택인지 근린생활시설인지 확인	건축물대장 확인
전입 가능성	대항력 확보와 연결	주민센터 문의
확정일자	우선변제권과 연결	계약서 기준 확인
전세보증보험	보증 대상 여부 확인	HUG·HF·SGI 확인
전세대출	대출 취급 가능 주택인지 확인	은행 사전상담

10. 다가구 위반건축물은 더 위험할 수 있다

다가구주택은 건물 전체 선순위 임차인 보증금, 근저당, 위반건축물 표시를 함께 봐야 합니다. 위반건축물 표시까지 있으면 보증보험 심사가 더 까다로워질 수 있습니다.

확인 항목	위험	확인자료
건물 전체 위반표시	보증보험 제한 가능	일반건축물대장
선순위 임차인 보증금	경매 배당에서 후순위 위험	확정일자 부여현황
전입 세대	실제 기존 세대 확인	전입세대확인서
근저당 채권최고액	은행 선순위 채권 위험	등기부 을구
전세가율	집값 대비 보증금 위험	실거래가·전세가율 계산

11. 계약 전 확인 순서

정부24에서 건축물대장을 열람 또는 발급합니다.
위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.
위반내용과 위반일자를 확인합니다.
주용도가 주택인지, 근린생활시설인지, 오피스텔인지 확인합니다.
집합건물은 표제부와 전유부를 모두 확인합니다.
등기부등본으로 소유자, 근저당, 압류, 신탁을 확인합니다.
전입세대확인서와 확정일자 부여현황으로 선순위 임차인을 확인합니다.
임대인의 국세·지방세 납세증명서를 확인합니다.
전세보증보험 가입 가능성을 보증기관에 확인합니다.
전세대출 가능성을 은행에 확인합니다.
계약서에 보증보험 불가·대출 불승인 특약을 넣습니다.
불확실하면 계약금 송금을 보류합니다.

12. 계약 전 계산표

항목	내 확인 내용	확인자료
건축물대장 위반 표시		정부24 건축물대장
위반내용		건축물대장, 지자체 문의
주용도		건축물대장
전유부 동·호수		집합건축물대장 전유부
등기부상 소유자		등기부등본 갑구
근저당 채권최고액		등기부등본 을구
선순위 보증금 합계		확정일자 부여현황
내 전세보증금		계약서
전세보증보험 가능 여부		HUG·HF·SGI 확인
전세대출 가능 여부		대출은행 확인

13. 위반건축물 전세계약 체크리스트

정부24에서 최신 건축물대장을 직접 확인했나요?
건축물대장에 위반건축물 표시가 있나요?
위반일자와 위반내용을 확인했나요?
위반사항이 시정 완료됐는지 지자체 또는 자료로 확인했나요?
주용도가 주택인지 근린생활시설인지 확인했나요?
집합건축물이라면 전유부까지 확인했나요?
계약서 주소와 건축물대장 주소가 일치하나요?
전세보증보험 가입 가능성을 계약 전에 확인했나요?
전세자금대출 가능성을 은행에 확인했나요?
등기부등본에서 근저당, 압류, 신탁을 확인했나요?
다가구주택이면 선순위 임차인 보증금을 확인했나요?
계약서에 보증보험 불가·대출 불승인·정보 허위 시 해제 특약을 넣었나요?

전세 계약 전 핵심 글

14. 비용 줄이는 방법

계약금 송금 전 건축물대장을 확인해 보증보험 불가 주택 계약을 피합니다.
전세대출 가능성을 먼저 확인해 대출 불승인으로 인한 계약금 손실을 줄입니다.
위반건축물 정보 허위 시 계약 해제 특약을 넣어 분쟁을 줄입니다.
보증보험 가입 가능성을 확인해 보증금 반환 위험을 줄입니다.
근린생활시설 주거 계약을 피하거나, 반드시 은행·보증기관 확인 후 결정합니다.
다가구주택은 위반건축물 여부와 선순위 보증금을 함께 확인해 경매 위험을 줄입니다.
시정 완료 예정이라고 하면 완료자료 확인 전 잔금을 보내지 않습니다.

15. 자주 하는 실수

등기부등본만 보고 건축물대장을 확인하지 않는 경우
위반건축물 표시를 보고도 “살기엔 문제 없다”는 말만 믿는 경우
전세보증보험 가능성을 계약 후에 확인하는 경우
전세대출이 당연히 나올 줄 알고 계약금을 먼저 보내는 경우
근린생활시설을 주거용 원룸으로 계약하면서 은행 확인을 하지 않는 경우
위반내용과 위반면적을 확인하지 않고 넘어가는 경우
시정 완료 예정이라는 말만 믿고 잔금을 보내는 경우
계약서에 대출 불승인·보증보험 불가 특약을 넣지 않는 경우
집합건축물인데 표제부만 보고 전유부를 확인하지 않는 경우

16. 실패 플래그

실패 1 : 계약금 송금 후 건축물대장에 위반건축물 표시가 있다는 사실을 발견함
실패 2 : 위반건축물 때문에 전세보증보험 가입이 거절됨
실패 3 : 전세자금대출이 불승인됐는데 대출 불승인 특약이 없음
실패 4 : 근린생활시설을 주거용으로 계약해 보증금 보호 문제가 생김
실패 5 : 임대인이 시정 완료 예정이라고 했지만 잔금일까지 완료되지 않음
실패 6 : 위반건축물 표시와 선순위 보증금이 함께 있어 보증금 회수 위험이 커짐

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17. FAQ

Q1. 위반건축물 전세계약은 무조건 하면 안 되나요?

무조건 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 전세보증보험, 전세자금대출, 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으므로 계약금 송금 전 반드시 보증기관과 은행에 확인해야 합니다.

Q2. 위반건축물 여부는 어디서 확인하나요?

정부24에서 건축물대장을 열람 또는 발급해 확인할 수 있습니다. 건축물대장에 위반건축물 표시, 위반일자, 위반내용이 있는지 봐야 합니다.

Q3. 위반건축물도 전세보증보험 가입이 가능한가요?

보증기관과 주택 유형에 따라 달라질 수 있지만, HUG 전세보증금반환보증 안내는 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 확인사항으로 안내합니다. 계약 전 직접 확인이 필요합니다.

Q4. 위반건축물이면 전세대출도 안 나오나요?

은행과 보증기관 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 대출 심사에서 건축물대장상 위반건축물 표시나 주용도 문제가 확인되면 불승인 위험이 있으므로 계약 전 은행에 확인해야 합니다.

Q5. 임대인이 곧 시정된다고 하면 계약해도 되나요?

시정 완료 전 계약은 신중해야 합니다. 시정 완료 자료, 건축물대장 표시 말소 여부, 보증보험 가능성, 대출 가능성을 확인한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.

Q6. 위반건축물 표시가 있는데 계약금 반환 특약을 넣으면 안전한가요?

특약은 분쟁을 줄이는 장치일 뿐입니다. 보증보험과 대출이 실제로 가능한지 먼저 확인해야 합니다. 특약에는 보증보험 불가, 대출 불승인, 정보 허위 시 계약 해제와 계약금 반환을 구체적으로 적어야 합니다.

Q7. 근린생활시설 원룸도 전세계약이 가능한가요?

가능 여부와 안전성은 별개입니다. 건축물대장상 근린생활시설이면 전입, 보증보험, 전세대출, 보증금 보호에 문제가 생길 수 있으므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

Q8. 아파트도 위반건축물 확인이 필요한가요?

아파트도 건축물대장 확인은 도움이 됩니다. 다만 HUG 보증 안내에서는 위반건축물 확인사항에 아파트 제외 표시가 있습니다. 그래도 등기부, 선순위 권리, 보증보험 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

Q9. 위반건축물인지 모르고 이미 계약했다면 어떻게 하나요?

먼저 건축물대장, 계약서, 특약, 보증보험 가능성, 대출 상태를 확인하세요. 잔금 전이라면 잔금 보류와 계약 해제 가능성을 검토하고, 잔금 후라면 보증보험·대출·법률상담을 빠르게 확인해야 합니다.

Q10. 가장 안전한 확인 순서는 무엇인가요?

건축물대장 확인, 위반내용 확인, 등기부등본 확인, 보증보험 가능성 확인, 전세대출 가능성 확인, 계약서 특약 작성, 계약금 송금, 잔금 전 재확인 순서가 안전합니다.

업데이트 로그

2026-06-16: 정부24 건축물대장 발급 민원, 찾기쉬운 생활법령정보 위반건축물 제재 안내, HUG 전세보증금반환보증 안내를 기준으로 위반건축물 전세계약 주의사항, 보증보험·전세대출·계약금 반환 체크리스트를 신규 작성