최종 확인일: 2026-06-15
공식 근거: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 계약 전 등기부 확인, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 대한민국 법원 인터넷등기소, 등기정보광장 이용약관
변동 가능: 등기사항증명서 수수료, 인터넷등기소 화면, 열람·발급 방식, 등기부 표시 항목, 신탁등기 확인 방식, 전세사기 예방 정보 확인 제도, 대항력 발생 관련 제도는 법령 개정과 시스템 개편에 따라 달라질 수 있습니다.
면책: 이 글은 일반 정보입니다. 등기부등본만으로 전세사기 위험을 완전히 판단할 수 없습니다. 실제 전세계약 가능 여부, 보증보험 가입 가능성, 근저당 위험, 신탁계약 권한, 선순위 임차인, 세금 체납, 대출 실행 가능성은 등기부 외 자료까지 함께 확인해야 하므로 계약 전 공인중개사, 법률전문가, 보증기관, 대출은행에 최종 확인하세요.
바로 결론: 등기부등본은 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 봅니다. 전세·월세 계약 전에는 주소 일치, 소유자 일치, 압류·가압류·경매개시, 신탁등기, 근저당권, 전세권·임차권등기를 확인해야 합니다.
- 계약은 등기부상 소유자와 체결하는 것이 원칙입니다.
- 갑구에 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 신탁이 있으면 위험 신호입니다.
- 을구에 근저당권이 있으면 채권최고액과 내 보증금을 합쳐 위험을 계산해야 합니다.
- 다가구주택은 등기부만으로 선순위 보증금 전체를 알기 어렵습니다.
- 계약일, 잔금일, 전입신고 전날까지 최소 3번 확인하는 것이 안전합니다.
등기부등본 보는법은 전세사기 예방의 출발점입니다. 요즘 공식 명칭은 등기사항증명서이지만, 실무에서는 여전히 등기부등본이라고 많이 부릅니다. 등기부등본에는 부동산의 위치·면적 같은 표시사항과 소유권, 근저당권, 압류, 임차권등기 같은 권리관계가 적혀 있습니다.
다만 등기부등본만 보고 “안전하다”고 단정하면 안 됩니다. 등기부는 중요한 1차 자료이지만, 선순위 임차인 보증금, 임대인 세금 체납, 보증보험 가입 가능성, 신탁원부, 시세, 전입일자 등은 별도로 확인해야 합니다.
3줄 핵심 요약
- 등기부등본은 표제부에서 집 주소와 면적, 갑구에서 소유자와 압류·경매, 을구에서 근저당권을 봅니다.
- 전세계약은 등기부상 소유자와 체결하고, 대리인 계약이면 위임장과 인감증명서까지 확인해야 합니다.
- 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 비해 높다면 보증금 회수 위험이 커집니다.
오늘의 미션
- 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 열람 또는 발급합니다.
- 표제부 주소가 계약하려는 집 주소와 정확히 같은지 확인합니다.
- 집합건물이라면 동·호수와 전유부분 면적을 확인합니다.
- 갑구에서 현재 소유자를 확인합니다.
- 계약서 임대인과 등기부상 소유자가 같은지 비교합니다.
- 갑구에 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 신탁이 있는지 봅니다.
- 을구에서 근저당권, 전세권, 임차권등기를 확인합니다.
- 채권최고액과 내 보증금을 합쳐 위험금액을 계산합니다.
- 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 확인합니다.
- 보증보험 가입 가능성까지 HUG·HF·SGI에서 확인합니다.
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|---|---|---|
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1. 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 표시와 권리관계를 기록한 공적 장부입니다. 정확한 명칭은 등기사항증명서입니다. 토지와 건물 등기부가 따로 있고, 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 집합건물 등기사항증명서로 확인합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 전세계약에서 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소, 지번, 건물 구조, 면적, 용도 | 내가 계약할 집이 맞는지 확인 |
| 갑구 | 소유권, 압류, 가압류, 경매개시, 가처분, 신탁 | 진짜 집주인과 위험 권리 확인 |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 외 권리 | 선순위 빚과 보증금 회수 위험 확인 |
2. 열람과 발급 차이
인터넷등기소에서는 등기기록 열람과 등기사항증명서 발급을 선택할 수 있습니다. 단순 확인은 열람으로 충분할 수 있지만, 은행·기관 제출이나 계약 보관용이면 발급을 선택하는 것이 안전합니다.
| 구분 | 수수료 | 용도 |
|---|---|---|
| 열람 | 1통당 700원 | 계약 전 권리관계 확인용 |
| 발급 | 1통당 1,000원 | 제출·보관·증빙용 |
| 계약 전 추천 | 최소 열람 | 주소·소유자·근저당 확인 |
| 잔금 전 추천 | 열람 또는 발급 | 계약 후 권리변동 여부 재확인 |
3. 언제 확인해야 하나?
등기부등본은 한 번만 보면 부족합니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당, 압류, 가압류, 신탁, 소유권 이전 같은 변화가 생길 수 있기 때문입니다.
| 확인 시점 | 왜 필요한가 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 매물 검토 단계 | 애초에 위험한 집인지 확인 | 근저당, 압류, 신탁 |
| 계약 당일 | 계약서 임대인과 소유자 일치 확인 | 갑구 소유자, 대리권 |
| 잔금 전날 또는 당일 | 계약 후 새 권리 설정 여부 확인 | 근저당, 압류, 가압류, 소유권 이전 |
| 전입신고 전 | 대항력 확보 전 위험 확인 | 새로운 권리 변동 여부 |
| 보증보험 신청 전 | 가입 가능성 확인 | 보증금, 선순위채권, 소유자 |
4. 표제부 보는법
표제부는 집의 기본정보입니다. 주소가 계약서와 다르면 다른 집을 계약하는 실수가 생길 수 있습니다.
| 표제부 항목 | 확인할 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 소재지번 | 계약서 주소와 일치 여부 | 지번·동·호수 불일치 |
| 건물명칭 | 아파트·오피스텔·빌라 이름 | 광고 매물명과 실제 건물 다름 |
| 전유부분 | 내가 계약할 호수와 면적 | 계약 호수와 등기 호수 다름 |
| 용도 | 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 | 주거용으로 쓰기 어려운 용도 |
| 대지권 | 집합건물 대지권 표시 | 대지권 미등기 등 특이사항 |
5. 갑구 보는법
갑구는 소유권과 소유권 관련 제한을 보는 곳입니다. 전세계약은 등기부상 소유자와 체결해야 하므로, 갑구는 가장 먼저 확인해야 합니다.
| 갑구 항목 | 의미 | 계약 전 판단 |
|---|---|---|
| 소유권보존 | 처음 등기된 소유자 | 참고자료 |
| 소유권이전 | 현재 소유자 변동 | 현재 소유자 확인 |
| 가등기 | 미래 소유권 이전 가능성 | 위험 신호 |
| 압류 | 채권자나 세금 등으로 재산 처분 제한 | 매우 주의 |
| 가압류 | 채권 확보를 위한 임시 압류 | 매우 주의 |
| 경매개시결정 | 경매 절차 시작 | 계약 피하는 것이 안전 |
| 가처분 | 처분 금지 등 제한 | 법률상담 필요 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사로 이전 | 신탁원부와 임대권한 확인 필수 |
6. 을구 보는법
을구는 소유권 외 권리입니다. 전세계약에서는 근저당권이 가장 중요합니다. 근저당권이 많으면 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 은행이 먼저 배당받을 수 있습니다.
| 을구 항목 | 의미 | 계약 전 판단 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 대출 담보 설정 | 채권최고액 확인 |
| 저당권 | 확정채권 담보 | 선순위 여부 확인 |
| 전세권 | 전세권 등기 | 선순위 권리 확인 |
| 임차권등기 | 이전 임차인이 보증금을 못 받고 등기 | 매우 주의 |
| 지상권 | 토지 사용 권리 | 토지·건물 권리 확인 |
| 말소된 권리 | 과거 권리 | 말소사항 포함 시 참고 |
7. 근저당권 위험 계산법
근저당권이 있다고 무조건 계약 불가인 것은 아니지만, 채권최고액과 내 보증금을 합쳐서 집값 대비 위험을 계산해야 합니다.
| 항목 | 예시 | 계산 |
|---|---|---|
| 주택 시세 | 4억원 | 실거래가·시세 확인 |
| 근저당 채권최고액 | 1억5,600만원 | 을구 확인 |
| 내 전세보증금 | 2억원 | 계약 예정 보증금 |
| 위험 합계 | 3억5,600만원 | 채권최고액 + 보증금 |
| 시세 대비 비율 | 89% | 3억5,600만원 ÷ 4억원 |
| 판단 | 위험 높음 | 보증보험·대출 가능성 확인 필요 |
단순 계산상 선순위 채권과 내 보증금의 합계가 집값에 가까워질수록 보증금 회수 위험은 커집니다. 특히 빌라·다가구·시세 확인이 어려운 주택은 더 보수적으로 봐야 합니다.
8. 채권최고액과 실제 대출잔액은 다르다
등기부에 적힌 근저당권 금액은 보통 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액입니다. 임대인이 “실제 대출은 적다”고 말해도 말만 믿으면 안 됩니다.
| 구분 | 의미 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 채권최고액 | 담보로 잡아둔 최대 채권액 | 등기부 을구 |
| 실제 대출잔액 | 현재 남은 대출금 | 금융기관 상환확인서 등 |
| 근저당 말소 예정 | 잔금으로 대출 상환 예정 | 말소 조건 특약 필요 |
| 일부 상환 | 대출 일부만 줄어듦 | 감액등기 여부 확인 |
| 완전 상환 | 대출 상환 완료 | 근저당 말소등기 확인 |
9. 신탁등기가 있으면 특히 주의
갑구에 신탁이 적혀 있으면 소유권이 신탁회사로 이전된 상태일 수 있습니다. 이 경우 등기부상 소유자와 임대차계약을 체결할 권한이 누구에게 있는지 신탁원부와 동의서를 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한가 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 신탁회사명 | 등기부상 소유자 확인 | 임대인과 다를 수 있음 |
| 신탁원부 | 임대차 권한 확인 | 등기부만으로 부족 |
| 수탁자 동의 | 계약 권한 확인 | 동의서 위조 주의 |
| 보증금 수령계좌 | 정당한 수령권자 확인 | 개인계좌 송금 주의 |
| 보증보험 가능성 | 가입 제한 가능 | HUG·HF·SGI 사전확인 |
10. 임차권등기가 적혀 있으면?
을구에 임차권등기가 적혀 있다면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 이사했을 가능성이 있습니다. 이런 집은 계약 전 매우 신중해야 합니다.
| 표시 | 의미 | 계약 전 판단 |
|---|---|---|
| 주택임차권 | 이전 임차인의 권리보전 등기 | 보증금 미반환 이력 가능 |
| 임차보증금 표시 | 이전 세입자 보증금 | 선순위 부담 확인 |
| 임차권등기 말소 예정 | 보증금 반환 후 말소 예정 주장 | 말소 완료 전 계약 주의 |
| 여러 임차권등기 | 다수 피해 가능성 | 계약 피하는 것이 안전 |
11. 압류·가압류·경매개시가 있으면?
갑구에 압류, 가압류, 경매개시결정이 있으면 임대인의 재정상태나 권리관계에 문제가 있을 수 있습니다. 보증금을 안전하게 회수하기 어려울 수 있으므로 매우 신중해야 합니다.
| 등기 표시 | 의미 | 위험도 |
|---|---|---|
| 압류 | 세금·채권 등으로 재산 처분 제한 | 높음 |
| 가압류 | 채권자가 임시로 재산 묶음 | 높음 |
| 경매개시결정 | 경매 절차 시작 | 매우 높음 |
| 가처분 | 처분 금지 등 분쟁 가능성 | 높음 |
| 예고등기·특이사항 | 사건별 해석 필요 | 법률상담 필요 |
12. 다가구주택은 등기부만 보면 부족하다
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 되어 있는 경우가 많습니다. 등기부만으로 다른 세입자의 보증금과 확정일자 순위를 전부 알기 어렵습니다.
| 확인할 것 | 왜 필요한가 | 자료 |
|---|---|---|
| 선순위 임차인 보증금 | 경매 시 배당 순위 판단 | 임대인 제공자료, 중개대상물 확인설명서 |
| 확정일자 부여현황 | 선순위 임차권 확인 | 주민센터·법원 관련 확인 |
| 전입세대 확인 | 실제 거주 세대 확인 | 전입세대확인서 |
| 임대인 세금 체납 | 조세채권 위험 | 납세증명서 등 |
| 보증보험 가능성 | 반환보증 가입 가능 여부 | HUG·HF·SGI 사전확인 |
13. 계약서 특약에 넣을 내용
등기부등본에서 근저당 말소 예정, 신탁, 권리변동 우려가 있다면 계약서 특약이 중요합니다. 단, 특약이 모든 위험을 없애는 것은 아니므로 실제 이행 가능성까지 봐야 합니다.
| 목적 | 특약 예시 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 근저당 말소 | 임대인은 잔금일에 기존 근저당권을 전액 상환하고 말소등기 절차를 완료한다. | 말소 확인 전 잔금 지급 주의 |
| 신규 권리 설정 금지 | 계약일 이후 잔금일 다음 날까지 임대인은 신규 근저당, 압류, 가압류, 신탁 등 권리제한을 설정하지 않는다. | 잔금일 등기부 재확인 |
| 보증보험 협조 | 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제공에 협조한다. | 보증기관 심사 별도 |
| 대출 불승인 | 임차인 귀책 없는 전세자금대출 불승인 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다. | 임대인 동의 필요 |
| 신탁 동의 | 신탁부동산인 경우 수탁자의 임대차 동의가 없는 계약은 체결하지 않는다. | 신탁원부 확인 필수 |
14. 계약 전 위험 신호
| 위험 신호 | 왜 위험한가 | 대응 |
|---|---|---|
| 소유자와 임대인이 다름 | 무권대리 가능성 | 위임장·인감증명서 확인 |
| 갑구에 압류·가압류 | 임대인 채무 문제 | 계약 보류 |
| 경매개시결정 | 이미 경매 절차 진행 | 계약 피하기 |
| 을구 근저당 과다 | 경매 시 보증금 회수 부족 | 보증보험·시세 재검토 |
| 신탁등기 | 임대권한 불명확 | 신탁원부·수탁자 동의 확인 |
| 임차권등기 | 이전 보증금 미반환 가능 | 말소 완료 전 계약 주의 |
| 잔금 전 등기부 확인 거부 | 권리변동 숨길 가능성 | 계약 보류 |
15. 등기부등본 확인 순서
- 인터넷등기소에서 주소로 부동산을 검색합니다.
- 계약하려는 주소와 등기부 표제부 주소가 일치하는지 확인합니다.
- 집합건물은 동·호수와 전유부분 면적을 확인합니다.
- 갑구에서 현재 소유자 이름을 확인합니다.
- 계약서 임대인과 등기부상 소유자가 같은지 확인합니다.
- 갑구의 압류, 가압류, 경매개시, 가처분, 신탁을 확인합니다.
- 을구에서 근저당권 채권최고액을 확인합니다.
- 을구에 전세권, 임차권등기, 지상권 등 특이사항이 있는지 확인합니다.
- 채권최고액과 보증금을 더해 집값 대비 위험을 계산합니다.
- 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 확인합니다.
16. 등기부등본 체크리스트
- 계약하려는 집 주소와 표제부 주소가 일치하나요?
- 집합건물의 동·호수가 정확한가요?
- 전유면적이 광고·계약서와 크게 다르지 않나요?
- 갑구의 현재 소유자와 임대인이 일치하나요?
- 대리인 계약이면 위임장과 인감증명서를 확인했나요?
- 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 없나요?
- 갑구에 신탁등기가 있지는 않나요?
- 을구에 근저당권이 있나요?
- 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합쳐 계산했나요?
- 을구에 전세권이나 임차권등기가 있나요?
- 계약 당일 등기부를 다시 확인했나요?
- 잔금일 직전 등기부를 다시 확인할 계획이 있나요?
- 전세보증보험 가입 가능성을 확인했나요?
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17. 비용 줄이는 방법
- 계약 전에는 최소 열람으로 확인하고, 제출이 필요할 때만 발급을 선택합니다.
- 계약일과 잔금일에 다시 확인해 권리변동으로 인한 손실을 줄입니다.
- 근저당 말소 예정 특약을 넣고, 말소 확인 전 잔금 지급을 신중히 합니다.
- 보증보험 가입 가능성을 계약 전에 확인해 보증금 회수 위험을 줄입니다.
- 신탁등기 집은 신탁원부와 수탁자 동의를 확인하지 못하면 계약을 보류합니다.
- 다가구주택은 등기부 외 선순위 임차인 보증금까지 확인합니다.
- 권리관계가 복잡하면 계약금 지급 전 법률상담을 받아 더 큰 손실을 막습니다.
18. 자주 하는 실수
- 공인중개사가 보여준 등기부만 보고 직접 확인하지 않는 경우
- 계약 당일에만 보고 잔금일에는 다시 확인하지 않는 경우
- 계약서 주소와 등기부 주소가 다른데 그냥 넘어가는 경우
- 소유자와 임대인이 다른데 위임장 확인 없이 계약하는 경우
- 근저당 채권최고액을 실제 대출잔액으로 착각하는 경우
- 갑구의 신탁등기를 보고도 신탁원부를 확인하지 않는 경우
- 을구의 임차권등기를 대수롭지 않게 넘기는 경우
- 다가구주택에서 선순위 임차인 보증금을 확인하지 않는 경우
- 근저당 말소 예정이라는 말만 믿고 특약과 말소확인을 하지 않는 경우
19. 실패 플래그
- 실패 1 : 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약해 임대권한 문제가 생김
- 실패 2 : 잔금일 직전 근저당이 새로 설정됐는데 확인하지 못함
- 실패 3 : 신탁등기 집에서 수탁자 동의 없이 보증금을 개인계좌로 송금함
- 실패 4 : 근저당 채권최고액과 보증금 합계가 집값에 가까운데 계약함
- 실패 5 : 임차권등기가 적힌 집을 계약했다가 이전 보증금 미반환 문제에 휘말림
- 실패 6 : 다가구주택에서 선순위 임차인 보증금을 확인하지 않아 배당순위에서 밀림
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20. FAQ
Q1. 등기부등본과 등기사항증명서는 다른 건가요?
실무에서는 등기부등본이라고 많이 부르지만, 현재 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 부동산의 표시와 권리관계를 확인하는 서류라는 점은 같습니다.
Q2. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
대한민국 법원 인터넷등기소에서 열람 또는 발급할 수 있습니다. 인터넷 등기기록 열람은 1통당 700원, 등기사항증명서 발급은 1통당 1,000원으로 안내되어 있습니다.
Q3. 표제부에서는 무엇을 봐야 하나요?
주소, 동·호수, 전유부분 면적, 용도, 대지권을 확인합니다. 계약하려는 집과 등기부상 집이 정확히 같은지 먼저 확인해야 합니다.
Q4. 갑구에서는 무엇을 봐야 하나요?
현재 소유자와 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 신탁등기 등을 확인합니다. 계약서상 임대인과 갑구의 현재 소유자가 일치하는지 반드시 봐야 합니다.
Q5. 을구에서는 무엇을 봐야 하나요?
근저당권, 전세권, 임차권등기, 지상권 등 소유권 외 권리를 봅니다. 전세계약에서는 특히 근저당권 채권최고액과 임차권등기를 주의해야 합니다.
Q6. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건 불가능하다고 단정할 수는 없지만, 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 비해 높으면 위험합니다. 보증보험 가입 가능성과 잔금일 근저당 말소 여부를 함께 확인해야 합니다.
Q7. 신탁등기가 있으면 계약해도 되나요?
신탁등기가 있으면 신탁원부와 수탁자의 임대차 동의 여부를 확인해야 합니다. 임대인 개인에게 권한이 없는 상태에서 계약하거나 보증금을 송금하면 큰 손실이 생길 수 있습니다.
Q8. 등기부등본은 계약 전에 한 번만 보면 되나요?
아닙니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금일 직전 또는 당일에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 계약 후 잔금 전까지 새 근저당이나 압류가 생길 수 있습니다.
Q9. 다가구주택은 등기부등본만 보면 충분한가요?
부족합니다. 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금과 확정일자, 전입세대, 임대인 체납까지 확인해야 보증금 회수 위험을 판단할 수 있습니다.
Q10. 등기부가 깨끗하면 안전한 집인가요?
등기부가 깨끗한 것은 좋은 신호지만, 그것만으로 안전하다고 단정하면 안 됩니다. 시세, 선순위 임차인, 세금 체납, 보증보험 가입 가능성, 임대인 신용상태, 계약서 특약까지 함께 봐야 합니다.
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