전세 계약서 특약 2026: 근저당 말소·보증보험·대출 불승인 체크

최종 확인일: 2026-06-15

공식 근거: 법무부 주택임대차표준계약서, 주택임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 계약 전 확인사항, 대한민국 법원 인터넷등기소, HUG 안심전세포털, 부동산거래관리시스템 주택임대차신고 안내

변동 가능: 주택임대차표준계약서 양식, 임대인의 정보 제시의무, 세금 체납 확인권, 선순위 임대차정보 확인 방식, 전세보증보험 가입기준, 전세자금대출 심사기준, 근저당 말소 실무, 신탁등기 계약 방식은 법령 개정, 보증기관 기준, 은행 심사, 계약 사건별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

면책: 이 글은 일반 정보입니다. 특약 문구만으로 보증금 회수가 보장되는 것은 아닙니다. 실제 계약 전에는 등기부등본, 신탁원부, 선순위 임차인, 납세증명서, 전세보증보험 가입 가능성, 대출 승인 가능성, 공인중개사 확인설명서까지 함께 확인해야 합니다.

바로 결론: 전세 계약서 특약은 근저당 말소, 신규 권리설정 금지, 보증보험 협조, 대출 불승인, 세금 체납, 선순위 보증금, 신탁등기를 계약서에 남기는 장치입니다. 말로만 약속하면 나중에 입증이 어렵습니다.

근저당이 있으면 잔금일 상환·말소 특약을 넣어야 합니다.
계약일 이후 잔금일 다음 날까지 신규 근저당·압류·신탁 금지 특약이 중요합니다.
전세자금대출이 필요하면 대출 불승인 특약을 검토해야 합니다.
전세보증보험 가입을 원하면 임대인의 서류 협조 특약을 넣어야 합니다.
신탁등기 부동산은 수탁자 동의와 보증금 입금계좌를 특약에 명확히 해야 합니다.

전세 계약서 특약은 보증금을 지키기 위한 마지막 문장입니다. 등기부등본을 확인해도, 공인중개사 설명을 들어도, 임대인이 말로 약속해도 계약서에 남지 않으면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.

특히 근저당 말소, 보증보험 가입 협조, 대출 불승인, 신규 권리설정 금지, 선순위 보증금 확인, 세금 체납 고지, 신탁등기 동의는 전세사기 예방과 보증금 회수 가능성에 직접 연결됩니다.

3줄 핵심 요약

전세 계약서 특약은 임대인의 말 약속을 계약상 의무로 남기는 장치입니다.
근저당, 신탁, 세금 체납, 대출 불승인, 보증보험 협조는 반드시 특약으로 검토해야 합니다.
특약을 넣어도 잔금일 등기부 재확인, 전입신고, 확정일자, 보증보험 확인은 따로 해야 합니다.

오늘의 미션

계약 전 등기부등본을 확인합니다.
갑구에서 소유자, 압류, 가압류, 경매개시, 신탁등기를 봅니다.
을구에서 근저당권, 전세권, 임차권등기를 봅니다.
근저당이 있으면 잔금일 상환·말소 특약을 준비합니다.
전세자금대출이 필요하면 대출 불승인 특약을 협의합니다.
전세보증보험 가입 예정이면 임대인 협조 특약을 넣습니다.
다가구주택이면 선순위 임차인 보증금 확인 특약을 넣습니다.
임대인의 국세·지방세 납세증명서 제시를 확인합니다.
계약일 이후 잔금일까지 신규 권리설정 금지 특약을 넣습니다.
잔금일에 등기부를 다시 확인하고 특약 이행 여부를 봅니다.

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1. 전세 계약서 특약이란?

전세 계약서 특약은 기본 계약조항 외에 임대인과 임차인이 따로 합의한 내용을 적는 부분입니다. 전세계약에서는 보증금 반환, 권리관계, 대출, 보증보험, 수리비, 관리비, 입주일 같은 내용을 특약으로 명확히 남기는 것이 중요합니다.

구분	의미	전세계약에서 중요한 이유
기본 조항	보증금, 월세, 기간, 주소 등 기본 내용	계약의 뼈대
특약사항	당사자 사이의 추가 약속	분쟁 예방과 손실 방지
말 약속	계약서에 없는 구두 합의	나중에 입증 어려움
문자·녹취	보조 증거	계약서 특약보다 약할 수 있음
공식 서류	등기부, 납세증명서, 보증서 등	특약 이행 확인 자료

2. 전세 계약 전 필수 확인사항

특약은 등기부와 서류를 확인한 뒤 작성해야 합니다. 위험을 모른 채 특약을 쓰면 핵심이 빠질 수 있습니다.

확인 항목	확인 이유	특약 연결
등기부상 소유자	진짜 임대인 확인	대리계약·명의 불일치 특약
갑구 압류·가압류	임대인 채무 위험	계약해제·권리제한 금지 특약
을구 근저당	선순위 담보채권 확인	근저당 말소 특약
신탁등기	임대 권한 확인	수탁자 동의·입금계좌 특약
선순위 임차인	다가구 배당 위험	선순위 보증금 고지 특약
납세증명서	세금 체납 위험	정보 허위 시 해제 특약
보증보험 가능성	보증금 회수 안전망	보증보험 협조 특약
전세자금대출	잔금 마련 가능성	대출 불승인 특약

3. 근저당 말소 특약

을구에 근저당권이 있는데 임대인이 잔금으로 대출을 갚고 말소하겠다고 한다면 반드시 특약으로 남겨야 합니다. 말소가 실제로 완료되는지 잔금일에 확인하는 것도 중요합니다.

상황	특약 예시	주의사항
잔금으로 근저당 상환 예정	임대인은 잔금 수령과 동시에 기존 근저당권 채무를 전액 상환하고, 즉시 근저당권 말소등기 절차를 진행한다.	상환영수증·말소접수증 확인
말소가 계약 조건인 경우	위 근저당권이 잔금일에 말소되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금을 반환한다.	위약금 여부는 협의 필요
일부 상환만 하는 경우	임대인은 잔금일에 채권최고액을 ○○원 이하로 감액등기한다.	감액등기 완료 확인 필요
새 근저당 금지	임대인은 계약일 이후 잔금일 다음 날까지 신규 근저당권을 설정하지 않는다.	잔금일 등기부 재확인

4. 신규 권리설정 금지 특약

계약일에는 등기부가 깨끗했는데 잔금일 전에 새 근저당, 압류, 가압류, 신탁등기가 생기면 보증금 위험이 커질 수 있습니다. 그래서 계약일 이후 잔금일 다음 날까지 권리변동을 막는 특약이 필요합니다.

위험 권리	특약 예시	확인 방법
신규 근저당	임대인은 계약일 이후 잔금일 다음 날까지 본 주택에 신규 근저당권을 설정하지 않는다.	잔금일 등기부 확인
압류·가압류	임대인은 계약일 이후 본 주택에 압류, 가압류, 가처분 등 권리제한 사유가 발생하지 않도록 한다.	갑구 확인
신탁등기	임대인은 임차인의 서면동의 없이 본 주택을 신탁등기하지 않는다.	갑구 확인
소유권 이전	임대인은 잔금일 전까지 임차인의 동의 없이 소유권을 이전하지 않는다.	갑구 소유자 확인

5. 전세보증보험 협조 특약

전세보증보험 가입은 임차인이 원해도 임대인의 서류 협조가 필요할 수 있습니다. 계약 전부터 보증보험 가입 가능성을 확인하고, 임대인의 협조 의무를 특약에 남겨야 합니다.

상황	특약 예시	주의사항
보증보험 가입 예정	임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제출 및 확인 절차에 협조한다.	보증기관 심사는 별도
보증보험 불가 시	임차인의 귀책 없는 사유로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있다.	임대인 동의 필요
다가구주택	임대인은 선순위 임차인 보증금 등 보증보험 심사에 필요한 자료를 사실대로 제공한다.	허위자료 위험
보증료 지원 예정	임대인은 임차인의 보증료 지원 신청에 필요한 계약서류 확인에 협조한다.	지원 조건 별도

6. 전세자금대출 불승인 특약

전세자금대출이 필요한 임차인은 대출 불승인 특약을 반드시 검토해야 합니다. 대출이 안 나오면 잔금을 치르지 못하고 계약금 손실이 생길 수 있습니다.

상황	특약 예시	주의사항
전세자금대출 필요	임차인의 귀책 없는 사유로 전세자금대출이 불승인될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 반환한다.	임대인 동의 필수
보증보험 연계 대출	전세자금대출 및 보증기관 보증이 임차인 귀책 없는 사유로 불승인될 경우 계약 해제를 협의한다.	불승인 사유 문서화
물건 문제로 대출 불가	등기부 권리관계, 위반건축물, 보증보험 불가 등 임차주택 사유로 대출이 불승인될 경우 계약금을 반환한다.	은행 불승인 확인서 확보
개인 신용 문제	임차인 개인 신용·소득 문제로 인한 불승인은 임차인 책임으로 본다.	책임 범위 명확화

7. 임대인 정보 제시 특약

임대차계약 체결 시 임대인은 선순위 확정일자, 차임·보증금 등 임대차 정보와 납세증명서를 제시해야 합니다. 다가구주택이나 보증금이 큰 전세계약에서는 이 부분이 특히 중요합니다.

확인자료	특약 예시	왜 중요한가
확정일자 부여현황	임대인은 본 주택의 선순위 확정일자 부여현황과 차임·보증금 정보를 사실대로 제시한다.	선순위 임차인 확인
국세 납세증명서	임대인은 계약 체결 전 국세 납세증명서를 제시한다.	세금 체납 위험 확인
지방세 납세증명서	임대인은 계약 체결 전 지방세 납세증명서를 제시한다.	조세채권 위험 확인
정보 허위	임대인이 제시한 선순위 임대차정보 또는 납세정보가 사실과 다른 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.	표준계약서 취지 반영

8. 선순위 임차인 보증금 특약

다가구주택은 등기부만으로 다른 세입자의 보증금을 전부 알기 어렵습니다. 선순위 임차인 보증금이 많으면 경매 때 내 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있습니다.

상황	특약 예시	주의사항
다가구주택 계약	임대인은 본 주택의 선순위 임차인 수, 보증금 합계, 확정일자 부여현황을 임차인에게 사실대로 고지한다.	허위 고지 시 책임 명시
선순위 보증금 확인	임대인이 고지한 선순위 임차보증금 합계는 ○○원이며, 사실과 다른 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있다.	금액 기재 중요
보증보험 심사	임대인은 전세보증금반환보증 심사에 필요한 선순위 임차인 자료 제공에 협조한다.	자료 제공 거부 위험

9. 신탁등기 특약

갑구에 신탁등기가 있다면 일반적인 개인 임대차계약처럼 보면 위험합니다. 신탁회사, 수탁자 동의, 신탁원부, 보증금 입금계좌를 반드시 확인해야 합니다.

확인 항목	특약 예시	위험
수탁자 동의	본 계약은 수탁자의 임대차 동의서를 전제로 하며, 동의가 없을 경우 계약은 무효로 한다.	무권계약 위험
보증금 입금계좌	보증금은 수탁자가 지정한 계좌로 입금하며, 임대인 개인계좌로 입금하지 않는다.	보증금 회수 위험
신탁원부 확인	임대인은 계약 전 신탁원부와 임대차 권한 확인자료를 제공한다.	권한 확인 필요
보증보험	신탁부동산으로 인해 보증보험 가입이 불가능할 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있다.	보증기관 사전확인 필요

10. 수리비·원상복구 특약

전세 계약에서 수리비와 원상복구도 자주 분쟁이 됩니다. 입주 전 하자, 옵션 고장, 벽지·장판, 보일러, 누수는 사진과 특약으로 남겨야 합니다.

항목	특약 예시	주의사항
입주 전 하자	입주 전 확인된 누수, 보일러 고장, 창호 하자는 임대인이 ○월 ○일까지 수리한다.	사진 첨부
옵션 고장	계약서에 기재된 옵션의 노후·고장은 임대인이 수리한다.	옵션 목록 작성
원상복구 범위	임차인은 통상 사용으로 인한 자연마모에 대해서는 원상복구 의무를 부담하지 않는다.	분쟁 예방
수리비 공제 금지	임대인은 임차인의 고의·과실이 입증되지 않은 수리비를 보증금에서 임의 공제하지 않는다.	퇴거 시 중요

11. 관리비 특약

관리비가 불명확하면 월 부담이 크게 늘 수 있습니다. 특히 빌라·오피스텔·원룸은 관리비 항목과 포함 범위를 계약서에 적어야 합니다.

항목	특약 예시	확인할 것
관리비 금액	월 관리비는 ○○원으로 하며, 포함 항목은 아래와 같다.	금액 명확화
포함 항목	관리비에는 공용전기, 청소비, 승강기 유지비가 포함된다.	수도·인터넷 포함 여부
별도 부과	전기, 도시가스, 수도, 인터넷은 임차인이 별도 부담한다.	중복 부과 방지
인상 제한	임대인은 계약기간 중 임차인 동의 없이 관리비를 일방적으로 인상하지 않는다.	장기 거주 시 중요

12. 잔금일 특약

잔금일은 보증금 위험이 가장 큰 날입니다. 잔금 지급, 근저당 말소, 열쇠 인도, 전입신고, 확정일자, 주택임대차신고가 한 번에 연결됩니다.

항목	특약 예시	주의사항
등기부 재확인	잔금 지급 전 임차인은 등기사항전부증명서를 재확인하고, 계약일 이후 신규 권리제한이 없는 경우 잔금을 지급한다.	잔금 전 필수
열쇠 인도	임대인은 잔금 수령과 동시에 임차인에게 주택을 인도하고 열쇠를 교부한다.	인도 증거 남기기
전입·확정일자	임대인은 임차인의 전입신고와 확정일자 부여에 협조한다.	대항력 확보
임대차신고	당사자는 주택임대차신고 대상인 경우 계약 체결일로부터 30일 이내 신고에 협조한다.	신고·확정일자 확인

13. 보증금 반환 특약

퇴거 시 보증금 반환일과 반환 조건도 계약서에 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.

상황	특약 예시	주의사항
계약 종료 시 반환	임대인은 임대차계약 종료일에 임차인의 명도와 동시에 보증금 전액을 반환한다.	동시이행 관계
후속 임차인 조건 금지	임대인은 후속 임차인 모집 여부와 관계없이 계약 종료일에 보증금을 반환한다.	“다음 세입자 들어오면” 방지
공제 항목 제한	임대인은 임차인의 고의·과실이 입증된 비용 외에는 보증금에서 임의 공제하지 않는다.	퇴거 분쟁 예방
반환 계좌	보증금 반환계좌는 임차인 명의 ○○은행 계좌로 한다.	명의 확인

14. 넣으면 좋은 특약 묶음

위험	추천 특약	우선순위
근저당 있음	잔금일 상환·말소 특약	매우 높음
잔금 전 권리변동 우려	신규 권리설정 금지 특약	매우 높음
전세대출 필요	대출 불승인 특약	높음
보증보험 가입 예정	보증보험 협조 특약	높음
다가구주택	선순위 임차인 보증금 고지 특약	매우 높음
신탁등기	수탁자 동의·입금계좌 특약	매우 높음
하자 우려	수리·원상복구 범위 특약	중간
관리비 불명확	관리비 포함항목 특약	중간

15. 특약 작성 전 체크리스트

등기부등본을 직접 확인했나요?
계약서 임대인과 등기부상 소유자가 일치하나요?
대리인 계약이면 위임장과 인감증명서를 확인했나요?
갑구에 압류, 가압류, 경매개시, 가처분, 신탁이 없나요?
을구에 근저당권이 있다면 채권최고액을 확인했나요?
근저당 말소 예정이면 말소 특약을 넣었나요?
잔금일 신규 권리설정 금지 특약을 넣었나요?
전세자금대출이 필요하면 대출 불승인 특약을 넣었나요?
보증보험 가입 예정이면 임대인 협조 특약을 넣었나요?
다가구주택이면 선순위 임차인 보증금 정보를 확인했나요?
국세·지방세 납세증명서 제시 여부를 확인했나요?
관리비 포함 항목을 계약서에 적었나요?
수리비와 원상복구 범위를 사진으로 남겼나요?
잔금일 등기부 재확인 계획이 있나요?

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16. 비용 줄이는 방법

계약금 송금 전 등기부와 특약을 먼저 확정합니다.
근저당 말소 예정이면 잔금 지급과 말소접수를 동시에 확인합니다.
대출 불승인 특약을 넣어 임차인 귀책 없는 불승인 시 계약금 손실을 줄입니다.
보증보험 협조 특약을 넣어 가입 지연으로 인한 불안정성을 줄입니다.
관리비 포함 항목을 적어 월 고정비 증가를 막습니다.
수리비와 원상복구 범위를 입주 전 사진으로 남겨 퇴거 시 공제 분쟁을 줄입니다.
다가구주택은 선순위 보증금을 확인해 경매 시 보증금 회수 위험을 줄입니다.

17. 자주 하는 실수

공인중개사가 “괜찮다”고 해서 특약을 생략하는 경우
근저당 말소 예정이라는 말만 믿고 말소 특약을 넣지 않는 경우
대출이 당연히 나올 줄 알고 대출 불승인 특약을 빼는 경우
보증보험 가입 가능성을 확인하지 않고 계약하는 경우
신탁등기 부동산인데 수탁자 동의 없이 계약하는 경우
다가구주택에서 선순위 임차인 보증금 확인을 빼먹는 경우
계약일에는 등기부를 봤지만 잔금일에는 다시 보지 않는 경우
관리비 포함 항목을 적지 않아 월 부담이 늘어나는 경우
입주 전 하자를 사진으로 남기지 않아 퇴거 때 수리비 공제를 당하는 경우

18. 실패 플래그

실패 1 : 근저당 말소 특약 없이 잔금을 지급했는데 말소가 안 됨
실패 2 : 계약 후 잔금 전 신규 근저당이 설정됐는데 등기부를 다시 확인하지 않음
실패 3 : 전세자금대출이 불승인됐는데 대출 불승인 특약이 없어 계약금 분쟁이 생김
실패 4 : 보증보험 가입 불가 주택인데 협조 특약 없이 계약함
실패 5 : 신탁등기 집에서 개인 임대인 계좌로 보증금을 입금함
실패 6 : 선순위 임차인 보증금을 몰라 경매 배당에서 밀림

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19. FAQ

Q1. 전세 계약서 특약은 꼭 넣어야 하나요?

모든 계약에 같은 특약이 필요한 것은 아니지만, 근저당, 대출, 보증보험, 신탁, 다가구주택, 관리비, 수리비처럼 돈과 연결되는 사항은 특약으로 남기는 것이 안전합니다.

Q2. 근저당이 있으면 어떤 특약을 넣어야 하나요?

잔금일에 근저당 채무를 상환하고 말소등기 절차를 진행한다는 특약이 필요합니다. 말소되지 않을 경우 계약 해제와 계약금 반환 여부도 함께 협의해야 합니다.

Q3. 대출 불승인 특약은 임차인에게 유리한가요?

전세자금대출이 필요한 임차인에게 중요합니다. 다만 임차인 개인 신용 문제인지, 주택 권리관계 문제인지에 따라 책임이 달라질 수 있으므로 문구를 구체적으로 써야 합니다.

Q4. 전세보증보험 협조 특약을 넣으면 가입이 보장되나요?

아닙니다. 임대인의 협조 의무를 남기는 것이지 보증기관의 가입 승인을 보장하는 것은 아닙니다. 계약 전 HUG·HF·SGI에서 가입 가능성을 따로 확인해야 합니다.

Q5. 신탁등기가 있으면 어떤 특약이 필요한가요?

수탁자의 임대차 동의, 신탁원부 확인, 보증금 입금계좌, 보증보험 가입 가능성을 특약에 명확히 해야 합니다. 임대인 개인계좌로 보증금을 보내는 것은 위험할 수 있습니다.

Q6. 다가구주택은 어떤 특약이 중요한가요?

선순위 임차인 수, 선순위 보증금 합계, 확정일자 부여현황, 전입세대 관련 정보를 사실대로 고지한다는 특약이 중요합니다. 등기부만으로 전체 위험을 알기 어렵기 때문입니다.

Q7. 임대인이 납세증명서를 안 보여주면 계약해도 되나요?

주택임대차보호법은 계약 체결 시 임대인의 정보 제시 의무를 규정하고 있습니다. 납세증명서와 선순위 임대차정보를 확인하지 못했다면 계약을 서두르지 않는 것이 안전합니다.

Q8. 특약을 많이 넣으면 무조건 안전한가요?

아닙니다. 특약은 분쟁을 줄이는 장치일 뿐입니다. 실제로는 등기부 재확인, 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입, 대출 실행, 임대인 세금 체납 확인이 함께 필요합니다.

Q9. 공인중개사가 특약을 빼자고 하면 어떻게 하나요?

보증금과 직접 연결되는 특약이라면 빼면 안 됩니다. 근저당 말소, 대출 불승인, 보증보험 협조, 신규 권리설정 금지 같은 조항은 계약 전 충분히 협의해야 합니다.

Q10. 특약은 표준계약서 어디에 쓰나요?

주택임대차표준계약서의 특약사항란에 작성하거나, 내용이 길면 별지로 작성해 계약서와 함께 간인·서명하는 방식으로 보관할 수 있습니다.

업데이트 로그

2026-06-15: 법무부 주택임대차표준계약서, 주택임대차보호법 임대인의 정보 제시의무, 찾기쉬운 생활법령정보 계약 전 등기부 확인, 전세사기 예방 안내를 기준으로 전세 계약서 특약 체크리스트를 신규 작성