전세 월세 비교 2026 | 전환율 4.75% 계산

최종 확인일: 2026-07-21

공식 근거: 주택임대차보호법과 시행령, 한국은행 기준금리, 국세청 월세액 세액공제 안내, 한국주택금융공사 전세대출 금리공시를 기준으로 정리했습니다.

변동 가능: 한국은행 기준금리가 바뀌면 법정 월차임 전환율도 달라질 수 있습니다. 전세대출 금리·보증료·월세 세액공제 요건 역시 계약일과 과세연도에 따라 변경될 수 있으므로 계약 직전 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.

계산 안내: 아래 금액은 관리비·중개보수·이사비·전세보증금 반환보증료 등을 별도로 표시하지 않은 단순 비교입니다. 실제 선택에서는 보증금 반환 위험과 거주 안정성까지 함께 판단해야 합니다.

바로 결론: 2026년 7월 21일 기준 법정 월차임 전환 상한은 연 4.75%입니다.

법정 전환율 = 연 10%와 한국은행 기준금리 2.75%+2%포인트 중 낮은 값

현재 계산: 연 10%와 연 4.75% 중 낮은 연 4.75%

줄어드는 보증금	연 4.75% 적용 월세
10,000,000원	약 39,583원
50,000,000원	약 197,917원
100,000,000원	약 395,833원
200,000,000원	약 791,667원

전세와 월세의 핵심 판단식

전세 월비용 = 전세대출 이자+보증료+본인자금 기회비용

월세 월비용 = 월세+보증금 기회비용-월세 세액공제 효과

전세대출 2억 원의 금리가 연 4.72%보다 낮다면 보증금 2억 원을 줄이고 월세 80만 원을 내는 조건보다 전세가 저렴할 수 있습니다. 월세 세액공제 15%를 전부 받는다면 손익분기 금리는 약 연 4.0%까지 낮아집니다.

1. 전세와 월세는 어떤 비용을 비교해야 하나요?

비용	전세	월세·반전세
매월 임대료	일반적으로 없음	매월 월세 납부
대출이자	전세대출 이용 시 발생	보증금 대출이 있으면 발생
보증료	전세자금보증·반환보증료 가능	반환보증료 가능
자기자금 기회비용	큰 보증금이 장기간 묶임	보증금이 작아 상대적으로 적음
세금 혜택	전세대출 관련 소득공제 가능성 확인	요건 충족 시 월세 세액공제
보증금 회수 위험	보증금이 커 위험금액도 큼	보증금이 상대적으로 작을 수 있음

전세는 월세가 없다는 이유만으로 비용이 0원이 아닙니다. 대출이자와 보증료, 본인자금의 기회비용을 월 단위로 환산해야 합니다.

2. 전월세전환율이란?

전월세전환율은 전세보증금 또는 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용되는 연 환산 비율입니다.

전환 월세 = 줄어드는 보증금×전월세전환율÷12

실제 전환율 = 월세 증가액×12÷줄어드는 보증금×100

보증금 1억 원을 월세로 전환하는 사례

연 4.75%를 적용하면 다음과 같습니다.

100,000,000원×4.75%÷12=약 395,833원

기존 보증금을 1억 원 줄이면서 월세가 39만5천 원 정도 증가한다면 연 4.75% 수준으로 전환된 것입니다.

3. 2026년 법정 전월세전환율은 4.75%

주택임대차보호법상 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 상한은 다음 두 비율 중 낮은 값입니다.

연 10%
한국은행 기준금리+연 2%포인트

한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올렸습니다.

2.75%+2%=4.75%

따라서 2026년 7월 21일 기준 계산상 법정 전환율은 연 4.75%입니다.

기준금리가 다시 바뀌면 법정 전환율도 함께 바뀔 수 있습니다.

4. 법정 전환율과 시장 전환율 차이

구분	의미
법정 전환율	기존 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 상한
시장 전환율	실제 거래된 전세와 월세 조건을 비교해 계산한 비율
대출금리	세입자가 추가 보증금을 마련하는 금융비용

서로 다른 신규 전세 매물과 월세 매물을 비교할 때 시장에서 계산되는 전환율이 법정 전환율보다 높다고 해서 곧바로 위법이라고 단정할 수는 없습니다.

법정 전환율은 특히 기존 계약이나 갱신 과정에서 보증금 일부를 월세로 전환할 때 확인해야 합니다.

5. 보증금 차액별 월세 계산표

보증금 차액	연 3%	연 4%	연 4.75%	연 5%	연 6%
10,000,000원	25,000원	약 33,333원	약 39,583원	약 41,667원	50,000원
50,000,000원	125,000원	약 166,667원	약 197,917원	약 208,333원	250,000원
100,000,000원	250,000원	약 333,333원	약 395,833원	약 416,667원	500,000원
200,000,000원	500,000원	약 666,667원	약 791,667원	약 833,333원	1,000,000원

전환율이 1%포인트 차이 나면 보증금 1억 원 기준 월세는 약 8만3천 원 달라집니다.

6. 제시받은 월세의 전환율 계산방법

계약 조건

전세보증금: 300,000,000원
반전세 보증금: 100,000,000원
반전세 월세: 800,000원

줄어드는 보증금은 2억 원입니다.

800,000원×12÷200,000,000원×100=4.8%

이 반전세 조건의 계산상 전환율은 연 4.8%입니다.

현재 법정 전환율 연 4.75%를 보증금 2억 원에 적용한 금액은 월 약 79만1,667원입니다.

기존 계약을 전환하는 상황이라면 월 80만 원과 법정 계산액의 차이 약 8,333원을 확인할 필요가 있습니다.

7. 보증금 1억 원을 줄이고 월세 40만 원이면

400,000원×12÷100,000,000원×100=4.8%

현재 법정 전환율 4.75%를 적용한 월세는 약 395,833원입니다.

기존 임대차의 보증금 1억 원을 월세로 전환하는 조건이라면 월 40만 원은 계산상 약 4,167원 높습니다.

계약 형태와 적용 여부는 임대인·중개사와 확인하고, 분쟁이 있다면 주택임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있습니다.

8. 전세대출 금리와 전환율 비교

전세와 반전세가 같은 집이며 보증금 차액만 대출로 마련한다고 가정하면 다음처럼 판단할 수 있습니다.

비교	유리할 가능성이 큰 선택
전세대출 실질금리<전환율	대출을 받아 보증금을 높이는 전세
전세대출 실질금리>전환율	보증금을 줄이고 월세를 내는 반전세
두 비율이 비슷함	세액공제·보증료·안전성까지 비교

여기서 실질금리는 대출 명목금리에 보증료 등 금융비용을 더하고 세제혜택을 반영한 비용입니다.

9. 전세 3억 원과 보증금 1억·월세 80만 원 비교

전세 조건

전세보증금: 300,000,000원
본인자금: 100,000,000원
전세대출: 200,000,000원
대출금리: 연 4%
전세자금보증료: 2년 320,000원 가정
본인자금 기회비용: 연 3% 가정

반전세 조건

보증금: 100,000,000원
월세: 800,000원
대출 없음
본인자금 기회비용: 연 3% 가정

월평균 비용	전세	반전세
대출이자	약 666,667원	0원
월세	0원	800,000원
보증료	약 13,333원	별도 확인
본인자금 기회비용	250,000원	250,000원
합계	약 930,000원	약 1,050,000원

월세 세액공제를 반영하지 않으면 전세의 월비용이 약 12만 원 적습니다.

10. 대출금리별 전세 월비용

위와 같은 전세조건에서 전세대출 금리만 바꿔 계산했습니다.

전세대출 금리	대출 월이자	보증료·기회비용 포함 월비용	반전세 105만원과 차이
연 3.74%	약 623,333원	약 886,667원	전세가 약 163,333원 저렴
연 4.0%	약 666,667원	약 930,000원	전세가 약 120,000원 저렴
연 4.5%	750,000원	약 1,013,333원	전세가 약 36,667원 저렴
연 5.38%	약 896,667원	약 1,160,000원	반전세가 약 110,000원 저렴

HF 공시 평균금리 범위 안에서도 은행과 개인별 승인금리에 따라 전세와 반전세의 유불리가 바뀔 수 있습니다.

11. 월세 세액공제를 반영하면 결과가 달라집니다

국세청 안내상 다음 요건 등을 충족하면 월세액 세액공제를 받을 수 있습니다.

총급여 8,000만 원 이하 근로자
무주택 세대의 세대주 또는 요건을 충족한 세대원
임대차계약 주소와 주민등록 주소가 동일
국민주택규모 또는 기준시가 4억 원 이하 주택
본인 또는 기본공제 대상자 명의로 계약

총급여 구간	세액공제율
5,500만 원 이하	월세액의 17%
5,500만 원 초과~8,000만 원 이하	월세액의 15%

공제대상 월세액은 연 1,000만 원 한도입니다. 세액공제액은 본인의 실제 결정세액 등에 따라 전부 활용하지 못할 수 있습니다.

12. 월세 80만 원의 세액공제 효과

월세: 800,000원
연간 월세: 9,600,000원

공제율	연간 예상 세액공제	월평균 효과	세액공제 반영 실질 월세
15%	1,440,000원	120,000원	680,000원
17%	1,632,000원	136,000원	664,000원

월세를 실제로 80만 원씩 내지만 세액공제를 전부 활용한다는 가정에서는 실질 비용이 월 66만4천~68만 원 수준으로 낮아질 수 있습니다.

13. 세액공제 반영 후 전세·반전세 비교

전세대출 2억 원·연 4%, 반전세 보증금 1억 원·월세 80만 원 사례입니다.

구분	월평균 총비용
전세	약 930,000원
반전세·세액공제 없음	약 1,050,000원
반전세·15% 세액공제	약 930,000원
반전세·17% 세액공제	약 914,000원

세액공제를 받지 못하면 전세가 약 12만 원 저렴하지만, 15% 공제를 전부 활용하면 두 조건이 비슷해집니다. 17% 공제 대상이라면 반전세가 월 약 1만6천 원 저렴해지는 계산입니다.

14. 전세대출 손익분기 금리 계산

본인자금 1억 원은 전세와 반전세에서 같으므로 기회비용이 서로 상쇄된다고 가정합니다.

손익분기 금리 = (월세-전세 보증료 월환산액-월세 세액공제 월효과)×12÷추가 전세대출금

세액공제를 받지 않는 경우

(800,000원-13,333원)×12÷200,000,000원=약 4.72%

월세 세액공제 15%를 전부 받는 경우

(680,000원-13,333원)×12÷200,000,000원=약 4.00%

월세 세액공제 17%를 전부 받는 경우

(664,000원-13,333원)×12÷200,000,000원=약 3.90%

월세 세액공제	전세대출 손익분기 금리
없음	약 연 4.72%
15%	약 연 4.00%
17%	약 연 3.90%

본인의 전세대출 실질금리가 손익분기 금리보다 낮다면 전세, 높다면 반전세가 비용상 유리할 가능성이 있습니다.

15. 월세 100만 원은 세액공제 한도를 초과할 수 있습니다

월세: 1,000,000원
연간 월세: 12,000,000원
공제대상 한도: 10,000,000원

공제율	최대 세액공제	월평균 효과
15%	1,500,000원	125,000원
17%	1,700,000원	약 141,667원

월세가 연 1,000만 원을 초과하면 초과분에는 월세 세액공제가 적용되지 않습니다.

16. 자기자금 기회비용 계산방법

전세보증금에 들어가는 본인자금은 계약기간 동안 다른 용도로 사용할 수 없습니다.

월 기회비용 = 본인자금×비교할 세후수익률÷12

본인자금	연 2%	연 3%	연 4%
50,000,000원	약 83,333원	125,000원	약 166,667원
100,000,000원	약 166,667원	250,000원	약 333,333원
200,000,000원	약 333,333원	500,000원	약 666,667원

비교 수익률은 주식 기대수익처럼 불확실한 수치를 사용하기보다 실제 이용 가능한 예금·적금의 세후금리 등 보수적인 기준을 사용하는 편이 안전합니다.

17. 보증금이 큰 전세가 항상 유리하지 않은 이유

전세대출 금리가 높을 수 있습니다.
큰 자기자금이 장기간 묶입니다.
보증금 반환보증료가 커질 수 있습니다.
임대인이 보증금을 반환하지 못할 위험금액이 커집니다.
집값 하락 시 주택가치 대비 보증금 비율이 높아질 수 있습니다.
계약 종료 뒤 보증금 반환이 지연되면 새 집 잔금에 문제가 생깁니다.

전세가 월비용 기준으로 조금 저렴하더라도 반환보증에 가입할 수 없는 주택이라면 위험비용을 별도로 평가해야 합니다.

18. 월세가 비싸도 유리할 수 있는 경우

전세대출 금리가 전월세전환율보다 높습니다.
월세 세액공제를 충분히 받을 수 있습니다.
보증금 반환 위험을 줄이고 싶습니다.
1~2년 안에 이사할 가능성이 높습니다.
큰 보증금을 다른 부채상환이나 비상자금으로 활용할 수 있습니다.
전세 매물에 선순위 근저당권이나 보증가입 문제가 있습니다.

19. 전세가 유리할 가능성이 큰 경우

전세대출 금리가 낮습니다.
전환율이 높게 제시됐습니다.
월세 세액공제 대상이 아닙니다.
본인자금 기회비용이 낮습니다.
반환보증 가입이 가능합니다.
장기간 안정적으로 거주할 예정입니다.
갱신 때 임대료 상승 위험을 줄이고 싶습니다.

20. 반전세가 유리할 가능성이 큰 경우

전세자금 전액을 마련하기 어렵습니다.
대출금리가 월세 전환율과 비슷하거나 더 높습니다.
보증금을 일정 수준 유지하면서 월세를 낮출 수 있습니다.
월세 세액공제를 받을 수 있습니다.
보증금 반환 위험을 전세보다 줄이고 싶습니다.

반전세는 전세와 월세의 중간이라는 이유만으로 자동으로 합리적인 조건이 아닙니다. 보증금 차액과 월세 차액으로 실제 전환율을 계산해야 합니다.

21. 전세보증금 반환보증료도 포함하세요

전세보증금 반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못하는 위험을 보완합니다.

비용 비교에는 다음 항목을 포함해야 합니다.

보증기관
보증대상 전세보증금
주택가격 대비 보증금 비율
선순위채권
임대인 유형
보증료율과 할인조건
2년 전체 보증료

반환보증료가 수십만 원 발생하더라도 보증금 수억 원의 회수 위험을 줄이는 비용이라는 점을 함께 고려해야 합니다.

22. 관리비는 월세와 별도로 비교해야 합니다

월세 매물은 임대료가 낮아 보이는 대신 관리비가 높게 책정된 경우가 있습니다.

항목	확인내용
고정 관리비	매월 정액으로 내는 금액
공용 전기·청소	관리비 포함 여부
수도·인터넷	정액 또는 사용량 기준인지
전기·가스	개별 납부 여부
주차비	별도 금액 여부

예시

A주택: 월세 650,000원·관리비 200,000원
B주택: 월세 750,000원·관리비 70,000원

A주택의 표시 월세가 10만 원 저렴하지만 실제 고정 주거비는 85만 원으로 B주택의 82만 원보다 높습니다.

23. 중개보수와 이사비를 거주기간으로 나누세요

계약을 바꿀 때 발생하는 일회성 비용도 월 비용으로 환산할 수 있습니다.

2년 계약 사례

중개보수: 700,000원
이사비: 1,000,000원
청소·설치비: 500,000원
총비용: 2,200,000원

2,200,000원÷24개월=월평균 약 91,667원

월세를 5만 원 줄이기 위해 이사하지만 일회성 비용이 220만 원이라면 24개월 안에는 비용을 회수하지 못합니다.

24. 전세에서 월세로 바꿀 때 동의가 필요합니다

계약갱신요구권을 행사해 기존 계약이 갱신되는 경우 기존 전세를 임대인이 일방적으로 월세로 바꾸기는 어렵습니다.

전세를 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 필요하며, 동의해 전환할 때도 법정 전환율을 확인해야 합니다.

25. 임대료 5% 인상과 전환율은 다른 기준입니다

기준	의미
임대료 증액 5% 상한	갱신 과정에서 기존 임대료를 올릴 수 있는 범위
법정 전월세전환율	보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 환산비율

보증금과 월세가 함께 바뀌는 갱신계약은 단순히 월세만 5% 올랐는지를 보는 것이 아니라 환산보증금을 기준으로 전체 인상률을 확인해야 할 수 있습니다.

26. 계약 전 계산 순서

전세와 월세 매물의 주택 조건이 동일한지 확인합니다.
두 매물의 보증금 차액을 계산합니다.
월세 차액으로 실제 전환율을 계산합니다.
현재 법정 전환율과 비교합니다.
필요한 전세대출 금액과 최종금리를 확인합니다.
전세자금보증료와 반환보증료를 계산합니다.
본인자금의 기회비용을 계산합니다.
월세 세액공제 대상 여부와 예상액을 확인합니다.
관리비·중개보수·이사비를 포함합니다.
보증금 반환 위험과 거주기간을 함께 판단합니다.

27. 전세·월세 계산표

전세 조건

전세보증금:
본인자금:
전세대출금:
최종 대출금리:
월평균 대출이자:
전세자금보증료:
반환보증료:
본인자금 월 기회비용:
월평균 관리비:
전세 월 총비용:

월세·반전세 조건

보증금:
월세:
보증금 대출금:
대출 월이자:
본인자금 월 기회비용:
월세 세액공제 예상액:
월평균 관리비:
월세 월 총비용:

전환율 계산

보증금 차액:
월세 차액:
계산된 전환율:
현재 법정 전환율:
월비용 차이:
2년 총비용 차이:

28. 자주 하는 실수

실수	문제	예방방법
전세는 월세가 없어 비용 0원이라고 생각	대출이자·기회비용 누락	월 금융비용 계산
보증금 차액만 비교	월세 전환율을 알 수 없음	월세×12÷보증금 차액 계산
법정 전환율을 항상 2.5%로 기억	기준금리 변경 미반영	한국은행 기준금리 확인
법정 전환율과 시장 전환율을 혼동	신규 매물의 위법 여부 오판	계약 전환 상황인지 구분
광고 최저 전세대출 금리 사용	실제 비용 과소계산	본인 승인금리 확인
월세 세액공제를 무조건 받는다고 계산	소득·주택·전입 요건 누락	공제요건·결정세액 확인
월세액 전체가 한도 없이 공제된다고 생각	연 1천만 원 한도 누락	공제대상 월세 한도 적용
보증료를 제외	전세 실제 비용 과소계산	보증기간 전체 비용 포함
본인자금은 비용이 없다고 생각	예금수익 포기비용 누락	세후 기회비용 계산
관리비를 비교하지 않음	표시 월세와 실제 부담 차이	고정 관리비 합산
월비용만 보고 전세 계약	보증금 반환 위험 누락	등기·보증가입 가능성 확인
이사비·중개보수를 일회성이라 제외	단기거주 비용 과소계산	거주개월로 나눠 반영

29. 최종 체크리스트

현재 한국은행 기준금리를 확인했나요?
현재 법정 전환율을 다시 계산했나요?
보증금 차액을 정확히 계산했나요?
제시된 월세의 실제 전환율을 계산했나요?
기존 계약 전환인지 신규 계약인지 구분했나요?
본인의 전세대출 최종금리를 확인했나요?
금리 1%포인트 상승 비용을 계산했나요?
전세자금보증료를 포함했나요?
반환보증료와 가입 가능성을 확인했나요?
본인자금 기회비용을 포함했나요?
월세 세액공제 대상인가요?
월세 세액공제 한도와 실제 세액을 확인했나요?
관리비와 주차비를 포함했나요?
중개보수와 이사비를 월비용으로 환산했나요?
2년 총비용을 비교했나요?
보증금 반환 위험을 확인했나요?
등기부·선순위채권을 확인했나요?
비용과 안전성을 함께 판단했나요?

FAQ

Q1. 2026년 전월세전환율은 얼마인가요?

2026년 7월 21일 기준 한국은행 기준금리 2.75%에 2%포인트를 더한 연 4.75%가 법정 계산값입니다.

Q2. 전월세전환율은 어떻게 계산하나요?

월세 증가액에 12를 곱한 뒤 줄어드는 보증금으로 나누고 100을 곱합니다.

Q3. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?

연 4.75% 기준 월 약 39만5,833원입니다.

Q4. 보증금 2억 원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?

연 4.75% 기준 월 약 79만1,667원입니다.

Q5. 보증금 1억 원을 줄이고 월세 40만 원이면 전환율은 얼마인가요?

연 4.8%입니다. 기존 계약을 전환하는 상황이라면 현재 법정 계산값 4.75%와 비교해야 합니다.

Q6. 전세대출 금리가 몇 퍼센트면 월세가 유리한가요?

월세 조건의 전환율과 보증료·세액공제를 반영한 손익분기 금리를 계산해야 합니다. 전세대출 실질금리가 더 높으면 월세가 유리할 수 있습니다.

Q7. 전세대출 2억 원 연 4%의 월이자는 얼마인가요?

만기일시상환 단순 계산으로 월평균 약 66만6,667원입니다.

Q8. 월세 80만 원은 세액공제로 얼마나 줄어드나요?

연간 월세 960만 원에 15%를 적용하면 연 144만 원, 17%를 적용하면 연 163만2천 원입니다.

Q9. 월세 세액공제는 누구나 받을 수 있나요?

아닙니다. 무주택·총급여·주택규모 또는 기준시가·전입과 계약명의 등 요건을 충족해야 합니다.

Q10. 월세가 100만 원이면 연 1,200만 원 전부 공제되나요?

국세청 안내상 공제대상 월세액은 연 1,000만 원까지입니다.

Q11. 자기자금 기회비용이란 무엇인가요?

전세보증금에 묶인 돈을 예금·부채상환 등에 사용했을 때 얻을 수 있었던 수익을 포기하는 비용입니다.

Q12. 전세가 월비용이 저렴하면 무조건 선택해야 하나요?

아닙니다. 보증금 반환보증 가입 여부와 주택가격·선순위채권 등 보증금 회수 위험도 함께 확인해야 합니다.

Q13. 임대인이 전세를 월세로 일방적으로 바꿀 수 있나요?

계약갱신 과정에서 전세를 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 필요합니다.

Q14. 관리비도 월세에 포함해 비교해야 하나요?

네. 고정 관리비·주차비·인터넷비 등을 더한 실제 월 주거비로 비교해야 합니다.

Q15. 가장 정확한 전세·월세 비교방법은 무엇인가요?

대출이자·보증료·자기자금 기회비용·월세 세액공제·관리비·이사비를 같은 거주기간으로 환산해 비교하는 것입니다.

공식 확인 링크

업데이트 로그

2026-07-21: 전세 월세 비교 글 신규 작성
2026-07-21: 한국은행 기준금리 연 2.75% 반영
2026-07-21: 법정 월차임 전환율 연 4.75% 계산 반영
2026-07-21: 보증금 1천만·5천만·1억·2억 원 월세 환산표 추가
2026-07-21: 실제 전월세전환율 역산공식 추가
2026-07-21: 보증금 1억·2억 원 전환 사례 추가
2026-07-21: 법정 전환율과 시장 전환율 차이 추가
2026-07-21: 전세대출 금리와 전환율 비교방법 추가
2026-07-21: 전세 3억 원과 보증금 1억·월세 80만 원 비교 추가
2026-07-21: HF 전세대출 금리 3.74~5.38% 비용 비교 추가
2026-07-21: 월세 15%·17% 세액공제 효과 계산 추가
2026-07-21: 월세 세액공제 반영 전후 손익 비교 추가
2026-07-21: 세액공제별 전세대출 손익분기 금리 계산 추가
2026-07-21: 연 1천만 원 월세 세액공제 한도 추가
2026-07-21: 자기자금 기회비용 계산표 추가
2026-07-21: 전세·월세·반전세 선택조건 정리
2026-07-21: 반환보증·관리비·중개보수·이사비 반영방법 추가
2026-07-21: 갱신계약 전세→월세 전환 동의 기준 추가
2026-07-21: 임대료 증액 상한과 전환율 차이 추가
2026-07-21: 계산표·실수·최종 체크리스트 추가