최종 확인일: 2026-06-16
공식 근거: 부동산등기법 제81조, 신탁법, HUG 안심전세포털 전세사기예방센터, 대한민국 법원 인터넷등기소, 법무부 주택임대차표준계약서, 주택임대차보호법
변동 가능: 신탁원부 확인 방식, 등기부상 거래 주의사항 표시, 수탁자 동의서 양식, 신탁회사별 임대차 동의 절차, 보증금 입금계좌 기준, 전세보증보험 가입 가능성, 전세자금대출 심사기준은 법령 개정, 등기제도 개편, 신탁계약 내용, 보증기관·은행 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
면책: 이 글은 일반 정보입니다. 신탁등기된 부동산의 임대차계약은 신탁원부, 신탁계약, 수탁자 동의, 보증금 수령권자, 우선수익자, 대출·보증 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기소, 신탁회사, 보증기관, 대출은행, 법률전문가에게 최종 확인하세요.
바로 결론: 등기부 갑구에 신탁이 보이면 일반 전세계약처럼 진행하면 안 됩니다. 신탁등기된 집은 소유자, 임대차 권한자, 보증금 수령권자가 다를 수 있습니다. 계약 전에는 반드시 신탁원부, 수탁자 동의서, 보증금 입금계좌, 전세보증보험 가능성, 전세자금대출 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기부 갑구에 “신탁”이 있으면 신탁원부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부에서 수탁자, 위탁자, 수익자, 임대차 권한, 처분 제한을 봐야 합니다.
- 임대인 개인에게 임대차 권한이 있는지 신탁회사 동의로 확인해야 합니다.
- 보증금은 수탁자 또는 신탁회사 지정계좌로 입금해야 하는 경우가 많습니다.
- 신탁등기 주택은 전세보증보험과 전세자금대출이 제한될 수 있으므로 계약 전 확인이 필수입니다.
신탁등기 전세계약은 전세사기 예방에서 반드시 따로 봐야 하는 고위험 주제입니다. 등기부등본 갑구에 “소유권이전 신탁” 또는 “신탁” 표시가 있으면, 등기부상 소유자가 일반 개인 임대인이 아니라 신탁회사일 수 있습니다.
문제는 전세 계약 현장에서는 위탁자나 분양대행사, 관리업체, 중개사가 임대인처럼 행동하는 경우가 있다는 점입니다. 실제 임대차 권한과 보증금 수령권을 확인하지 않고 계약금이나 잔금을 보내면 보증금 회수에 큰 문제가 생길 수 있습니다.
3줄 핵심 요약
- 신탁등기된 집은 등기부 갑구의 “신탁” 표시만 보고 끝내면 안 되고 신탁원부까지 확인해야 합니다.
- 임대차계약 권한과 보증금 수령권자가 누구인지 수탁자 동의서와 신탁원부로 확인해야 합니다.
- 전세보증보험, 전세자금대출, 보증금 입금계좌가 일반 전세계약과 다를 수 있으므로 계약금 송금 전 확인해야 합니다.
오늘의 미션
- 등기부등본 갑구에 신탁 표시가 있는지 확인합니다.
- 신탁원부 번호를 확인합니다.
- 신탁원부를 발급 또는 열람해 수탁자, 위탁자, 수익자를 확인합니다.
- 신탁원부에서 임대차계약 권한이 누구에게 있는지 봅니다.
- 신탁회사 또는 수탁자의 임대차 동의서가 있는지 확인합니다.
- 동의서 원본, 발급일, 대상 주소, 임대차 조건, 보증금 입금계좌를 확인합니다.
- 보증금을 위탁자 개인계좌로 보내도 되는지 신탁회사에 직접 확인합니다.
- 전세보증보험 가입 가능성을 HUG·HF·SGI에 확인합니다.
- 전세자금대출 가능성을 은행에 확인합니다.
- 계약서 특약에 수탁자 동의, 입금계좌, 보증보험 불가 시 해제 조항을 넣습니다.
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| 내 상황 | 먼저 볼 글 | 핵심 행동 |
|---|---|---|
| 등기부 갑구에 신탁이 보임 | 신탁등기 전세계약 2026 | 신탁원부·수탁자 동의·입금계좌 확인 |
| 등기부 보는 법이 헷갈림 | 등기부등본 보는법 2026 | 갑구·을구·근저당·신탁 확인 |
| 계약서 특약을 넣어야 함 | 전세 계약서 특약 2026 | 수탁자 동의·보증금 입금계좌 특약 |
| 전세대출이 필요함 | 전세자금대출 불승인 2026 | 신탁등기 주택 대출 가능성 확인 |
| 보증보험 가입이 필요함 | 전세보증보험 가입조건 2026 | HUG·HF·SGI 가입 가능성 확인 |
1. 신탁등기란?
신탁등기는 부동산 소유권이 신탁회사 등 수탁자에게 이전되고, 그 부동산이 신탁재산임을 등기부에 표시하는 등기입니다. 등기부 갑구에 신탁 표시가 있으면 단순히 “집주인이 개인이다”라고 보면 안 됩니다.
| 구분 | 의미 | 전세계약에서 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 위탁자 | 부동산을 신탁한 사람 또는 회사 | 현장에서 임대인처럼 보일 수 있음 |
| 수탁자 | 신탁재산을 관리·처분하는 주체 | 등기부상 소유자일 수 있음 |
| 수익자 | 신탁 이익을 받는 사람 또는 기관 | 우선수익자 확인 필요 |
| 신탁원부 | 신탁의 구체적 내용을 담은 등기기록 일부 | 임대차 권한·처분 제한 확인 |
| 수탁자 동의서 | 수탁자가 임대차계약을 허락하는 문서 | 계약 유효성·보증금 보호와 연결 |
2. 등기부에서 신탁등기 찾는 법
신탁등기는 보통 등기부등본 갑구에서 확인합니다. “소유권이전”과 함께 “신탁”이라는 문구가 보이면 신탁원부를 확인해야 합니다.
| 등기부 위치 | 확인할 문구 | 의미 |
|---|---|---|
| 갑구 | 소유권이전 | 소유권 변동 |
| 갑구 | 신탁 | 신탁재산 표시 |
| 갑구 | 수탁자 명칭 | 등기부상 소유자 또는 관리주체 확인 |
| 갑구 | 신탁원부 번호 | 신탁원부 발급·확인 단서 |
| 갑구 | 거래 주의사항 | 신탁재산 거래 시 확인 필요 |
3. 신탁원부에서 봐야 할 내용
신탁원부는 신탁등기된 부동산의 실제 권리관계를 확인하는 핵심 서류입니다. 등기부에는 신탁 표시만 간단히 나오지만, 신탁원부에는 더 구체적인 내용이 들어갑니다.
| 신탁원부 항목 | 확인할 내용 | 전세계약 영향 |
|---|---|---|
| 위탁자 | 누가 부동산을 신탁했는지 | 현장 임대인과 일치 여부 확인 |
| 수탁자 | 신탁재산 관리·처분 주체 | 임대차 동의 주체 확인 |
| 수익자 | 신탁 이익을 받는 주체 | 우선수익자 권리 확인 |
| 신탁 목적 | 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 등 | 임대차 허용 여부에 영향 |
| 관리·처분 방법 | 임대차 가능 여부와 권한 | 임대권한 확인 핵심 |
| 수익권 조건 | 우선수익자·채권자 조건 | 보증금 회수 위험 판단 |
| 신탁종료 사유 | 신탁이 언제 끝나는지 | 계약기간 중 변동 가능성 확인 |
| 그 밖의 신탁 조항 | 임대차 제한, 동의 요건 등 | 특약에 반영 필요 |
4. 신탁등기 전세계약이 위험한 이유
신탁등기된 집이 무조건 전세계약 불가라는 뜻은 아닙니다. 다만 확인할 것이 일반 전세계약보다 훨씬 많습니다.
| 위험 | 왜 문제인가 | 대응 |
|---|---|---|
| 임대권한 불명확 | 위탁자가 마음대로 임대차계약을 체결할 권한이 없을 수 있음 | 신탁원부·수탁자 동의서 확인 |
| 보증금 수령권 불명확 | 개인계좌로 보낸 보증금이 보호되지 않을 수 있음 | 신탁회사 지정계좌 확인 |
| 우선수익자 존재 | 금융기관 등 선순위 권리가 있을 수 있음 | 신탁원부·동의 조건 확인 |
| 보증보험 제한 | 보증기관이 신탁부동산을 까다롭게 볼 수 있음 | 계약 전 HUG·HF·SGI 확인 |
| 전세대출 제한 | 은행이 신탁등기 주택 대출을 제한할 수 있음 | 계약금 전 은행 사전상담 |
| 공매·처분 위험 | 신탁계약 조건에 따라 처분될 수 있음 | 신탁원부의 처분 조건 확인 |
5. 수탁자 동의서 확인
신탁등기된 집에서 전세계약을 하려면 수탁자 또는 신탁회사의 임대차 동의가 핵심입니다. 동의서가 있더라도 문구와 조건을 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 체크 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 동의 주체 | 수탁자 또는 신탁회사 명의인지 | 위탁자 개인 동의만으로 부족할 수 있음 |
| 부동산 표시 | 계약할 주소·호실과 일치하는지 | 동·호수 오기 주의 |
| 임차인 | 내 이름이 정확히 들어갔는지 | 다른 사람 명의 동의서 주의 |
| 보증금 | 계약서 보증금과 일치하는지 | 금액 불일치 주의 |
| 임대차기간 | 계약기간과 일치하는지 | 기간 축소 여부 확인 |
| 입금계좌 | 보증금 입금계좌가 명시됐는지 | 개인계좌 송금 주의 |
| 발급일 | 최신 동의서인지 | 오래된 동의서 주의 |
| 원본 여부 | 사본·사진이 아닌 원본 확인 | 위조 가능성 주의 |
6. 보증금 입금계좌가 가장 중요하다
신탁등기 전세계약에서 가장 위험한 실수는 보증금을 위탁자 개인계좌로 송금하는 것입니다. 보증금을 어느 계좌로 넣어야 하는지는 신탁원부와 수탁자 동의서, 신탁회사 안내로 확인해야 합니다.
| 입금계좌 유형 | 위험도 | 계약 전 대응 |
|---|---|---|
| 수탁자 또는 신탁회사 지정계좌 | 상대적으로 낮음 | 동의서·공문과 일치 확인 |
| 신탁회사 명의 계좌 | 상대적으로 낮음 | 계좌번호 직접 확인 |
| 위탁자 개인계좌 | 높음 | 수탁자 동의 없으면 송금 금지 |
| 분양대행사 계좌 | 높음 | 권한과 위임 확인 필요 |
| 공인중개사 계좌 | 높음 | 잔금 직접 송금 원칙 |
| 제3자 계좌 | 매우 높음 | 계약 보류 |
7. 전세보증보험 가능성 확인
신탁등기된 집은 전세보증보험 가입 가능성을 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 보증기관은 수탁자 동의, 임대차 권한, 보증금 수령계좌, 선순위 권리를 확인할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한가 | 확인처 |
|---|---|---|
| 신탁등기 여부 | 보증심사 핵심 | 등기부등본 |
| 신탁원부 | 임대차 가능 여부 확인 | 등기소·인터넷등기소 |
| 수탁자 동의서 | 계약 권한 확인 | 신탁회사 |
| 보증금 입금계좌 | 정당한 수령권자 확인 | 신탁회사·보증기관 |
| 선순위 권리 | 보증한도 영향 | 등기부·신탁원부 |
| 보증기관 기준 | HUG·HF·SGI별 상이 | 각 기관 |
8. 전세자금대출 가능성 확인
전세자금대출이 필요한 경우 신탁등기 여부를 은행에 숨기면 안 됩니다. 계약금 송금 전 은행에 등기부와 신탁원부를 보여주고 진행 가능성을 확인해야 합니다.
| 은행에 물어볼 질문 | 이유 |
|---|---|
| 이 주소의 신탁등기 주택으로 전세자금대출이 가능한가요? | 은행별 취급 가능 여부 확인 |
| 수탁자 동의서가 있으면 대출 심사가 가능한가요? | 필수 서류 확인 |
| 보증금을 어느 계좌로 송금해야 하나요? | 대출 실행계좌 확인 |
| HUG·HF·SGI 중 어떤 보증기관으로 진행되나요? | 보증심사 기준 확인 |
| 신탁원부에서 어떤 조항을 확인해야 하나요? | 대출 불승인 방지 |
| 대출 불승인 시 확인서를 받을 수 있나요? | 계약금 반환 특약 증빙 |
9. 계약서 특약에 넣을 내용
신탁등기 주택은 특약이 매우 중요합니다. 말로 “신탁회사 동의가 있다”고 하는 것만으로는 부족합니다.
| 목적 | 특약 예시 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 수탁자 동의 | 본 계약은 수탁자의 임대차 동의서를 전제로 하며, 동의서가 제출되지 않거나 내용이 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. | 동의서 원본 확인 |
| 보증금 입금계좌 | 보증금은 수탁자 또는 신탁회사가 지정한 계좌로 입금하며, 임대인 개인계좌로 입금하지 않는다. | 계좌번호 명시 |
| 신탁원부 제공 | 임대인은 계약 전 신탁원부와 임대차 권한 확인자료를 임차인에게 제공한다. | 계약금 전 확인 |
| 보증보험 불가 | 신탁등기 또는 수탁자 동의 문제로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. | 보증기관 확인자료 필요 |
| 대출 불승인 | 신탁등기 또는 임대차 권한 문제로 전세자금대출이 불승인될 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구할 수 있다. | 은행 확인자료 필요 |
| 권리변동 금지 | 임대인과 수탁자는 잔금일 전까지 임차인에게 불리한 신규 권리변동을 발생시키지 않는다. | 잔금일 등기부 재확인 |
10. 계약 전 확인 순서
- 인터넷등기소에서 등기부등본을 확인합니다.
- 갑구에 신탁 표시가 있는지 봅니다.
- 신탁원부 번호를 확인합니다.
- 신탁원부를 발급 또는 열람합니다.
- 수탁자, 위탁자, 수익자를 확인합니다.
- 임대차 권한이 누구에게 있는지 확인합니다.
- 신탁회사에 수탁자 동의서 발급 여부를 확인합니다.
- 보증금 입금계좌를 신탁회사에 직접 확인합니다.
- 전세보증보험 가입 가능성을 확인합니다.
- 전세자금대출 가능성을 은행에 확인합니다.
- 계약서 특약을 작성합니다.
- 잔금일에 등기부와 동의서 유효성을 다시 확인합니다.
11. 계약 전 계산표
| 항목 | 내 계약 내용 | 확인자료 |
|---|---|---|
| 등기부상 소유자 | 등기부 갑구 | |
| 신탁원부 번호 | 등기부 갑구 | |
| 수탁자 | 신탁원부 | |
| 위탁자 | 신탁원부 | |
| 우선수익자 | 신탁원부 | |
| 임대차 권한자 | 신탁원부·수탁자 동의서 | |
| 보증금 입금계좌 | 수탁자 동의서·신탁회사 공문 | |
| 전세보증보험 가능 여부 | HUG·HF·SGI 확인 | |
| 전세자금대출 가능 여부 | 은행 상담 |
12. 신탁등기 전세계약 체크리스트
- 등기부 갑구에 신탁 표시가 있나요?
- 신탁원부 번호를 확인했나요?
- 신탁원부를 발급 또는 열람했나요?
- 수탁자와 위탁자가 누구인지 확인했나요?
- 우선수익자가 있는지 확인했나요?
- 임대차계약 권한이 누구에게 있는지 확인했나요?
- 수탁자 또는 신탁회사 동의서를 원본으로 확인했나요?
- 동의서의 주소, 보증금, 임대차기간이 계약서와 일치하나요?
- 보증금 입금계좌가 신탁회사 지정계좌인지 확인했나요?
- 위탁자 개인계좌로 송금하지 않는지 확인했나요?
- 전세보증보험 가입 가능성을 확인했나요?
- 전세자금대출 가능성을 은행에 확인했나요?
- 계약서에 수탁자 동의·입금계좌·보증보험 불가 특약을 넣었나요?
- 잔금일에 등기부와 동의서 유효성을 다시 확인할 계획이 있나요?
전세 계약 전 핵심 글
- 전세사기 예방 체크리스트 2026: 계약 전·잔금일·전입 후 확인사항
- 등기부등본 보는법 2026: 갑구·을구·근저당·신탁등기 체크
- 전세 계약서 특약 2026: 근저당 말소·보증보험·대출 불승인 체크
- 전세가율 계산방법 2026: 깡통전세 위험·보증금 안전선 체크
13. 잔금일 추가 체크
신탁등기 전세계약은 잔금일 확인도 일반 전세계약보다 더 중요합니다.
| 잔금 전 확인 | 확인 이유 | 자료 |
|---|---|---|
| 최신 등기부 | 신탁 변동, 권리변동 확인 | 인터넷등기소 |
| 동의서 유효성 | 잔금일에도 유효한 동의인지 확인 | 신탁회사 |
| 입금계좌 | 보증금 송금 사고 방지 | 신탁회사 공문·동의서 |
| 대출 실행 | 신탁등기 문제로 최종 실행 막힘 방지 | 은행 |
| 보증보험 서류 | 가입 지연 방지 | 보증기관 |
| 열쇠 인도 | 주택 인도 증거 확보 | 사진·문자 |
14. 계약을 보류해야 하는 위험 신호
| 위험 신호 | 왜 위험한가 | 대응 |
|---|---|---|
| 신탁원부 제공 거부 | 임대차 권한 확인 불가 | 계약 보류 |
| 수탁자 동의서 없음 | 무권계약 위험 | 계약금 송금 금지 |
| 위탁자 개인계좌 입금 요구 | 보증금 수령권 문제 | 신탁회사 직접 확인 |
| 보증보험 사전확인 거부 | 가입 불가 가능성 | 보증기관 직접 문의 |
| 은행이 대출 불가 안내 | 잔금 불이행·계약금 손실 위험 | 계약 재검토 |
| 동의서 주소·금액 불일치 | 다른 계약 동의서일 가능성 | 원본 재발급 요청 |
| 잔금 전 신탁 조건 변경 | 계약 조건 변동 가능 | 법률상담 필요 |
15. 비용 줄이는 방법
- 계약금 송금 전 신탁원부와 수탁자 동의서를 확인해 보증금 손실 위험을 줄입니다.
- 보증금 입금계좌를 신탁회사에 직접 확인해 제3자 송금 사고를 막습니다.
- 전세보증보험 가입 가능성을 계약 전에 확인해 가입 불가 주택 계약을 피합니다.
- 전세자금대출 가능성을 은행에 먼저 확인해 계약금 반환 분쟁을 줄입니다.
- 계약서에 보증보험 불가·대출 불승인 특약을 넣어 손실을 줄입니다.
- 잔금일 최신 등기부와 동의서를 다시 확인해 권리변동 위험을 줄입니다.
- 신탁원부 해석이 어렵다면 계약금 전 법률상담을 받아 더 큰 손실을 막습니다.
16. 자주 하는 실수
- 등기부 갑구의 신탁 표시를 보고도 그냥 넘어가는 경우
- 신탁원부를 확인하지 않고 위탁자와 계약하는 경우
- 수탁자 동의서 없이 임대차계약을 체결하는 경우
- 보증금을 위탁자 개인계좌로 송금하는 경우
- 신탁회사에 직접 전화해 동의서와 계좌를 확인하지 않는 경우
- 보증보험 가입 가능성을 계약 후에 확인하는 경우
- 은행에 신탁등기 사실을 알리지 않고 전세대출을 진행하는 경우
- 계약서에 신탁 관련 특약을 넣지 않는 경우
- 잔금일에 등기부와 신탁 동의 유효성을 다시 확인하지 않는 경우
17. 실패 플래그
- 실패 1 : 신탁원부 확인 없이 위탁자 개인과 전세계약을 체결함
- 실패 2 : 수탁자 동의서 없이 보증금을 송금함
- 실패 3 : 신탁회사 지정계좌가 아닌 개인계좌로 보증금을 보냄
- 실패 4 : 전세보증보험 가입 불가 주택인데 계약금을 먼저 송금함
- 실패 5 : 전세대출이 신탁등기 문제로 불승인됐는데 대출 불승인 특약이 없음
- 실패 6 : 잔금일에 신탁 조건이 바뀌었는데 확인하지 못함
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18. FAQ
Q1. 신탁등기된 집은 전세계약하면 안 되나요?
무조건 안 된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 일반 전세계약보다 확인할 것이 많습니다. 신탁원부, 수탁자 동의서, 보증금 입금계좌, 보증보험·대출 가능성을 계약 전 확인해야 합니다.
Q2. 등기부 어디에서 신탁등기를 확인하나요?
대부분 등기부 갑구에서 확인합니다. “소유권이전”과 함께 “신탁” 표시가 있거나 신탁원부 번호가 적혀 있으면 신탁원부를 확인해야 합니다.
Q3. 신탁원부는 왜 봐야 하나요?
등기부에는 신탁 표시가 간단히 나오지만, 신탁원부에는 수탁자, 위탁자, 수익자, 신탁 목적, 관리·처분 방법, 임대차 권한 같은 구체적인 내용이 들어갑니다.
Q4. 수탁자 동의서가 꼭 필요한가요?
신탁원부 내용에 따라 다르지만, 신탁등기 주택은 수탁자 또는 신탁회사의 임대차 동의가 핵심입니다. 동의서 없이 위탁자 개인과 계약하면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
Q5. 보증금은 누구 계좌로 보내야 하나요?
신탁원부와 수탁자 동의서, 신탁회사 안내에 적힌 계좌로 보내야 합니다. 위탁자 개인계좌나 제3자 계좌로 보내라는 요청은 매우 신중해야 합니다.
Q6. 신탁등기 주택도 전세보증보험 가입이 가능한가요?
가능 여부는 보증기관과 신탁계약 내용에 따라 달라집니다. 계약 전 HUG·HF·SGI에 주소, 등기부, 신탁원부, 동의서를 기준으로 확인해야 합니다.
Q7. 신탁등기 주택도 전세자금대출이 가능한가요?
은행과 보증기관 기준에 따라 다릅니다. 계약금 송금 전 은행에 등기부와 신탁원부를 보여주고 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
Q8. 신탁회사 동의서 사본만 받아도 되나요?
가급적 원본 또는 신탁회사에 직접 확인 가능한 문서를 확인해야 합니다. 동의서의 주소, 임차인, 보증금, 기간, 입금계좌가 계약서와 일치하는지도 봐야 합니다.
Q9. 신탁원부 해석이 어려우면 어떻게 하나요?
신탁원부는 법률 문구가 많아 해석이 어렵습니다. 임대차 권한, 보증금 수령권, 우선수익자, 처분 제한이 불명확하면 계약금 송금 전 법률상담을 받는 것이 좋습니다.
Q10. 가장 안전한 확인 순서는 무엇인가요?
등기부 갑구 확인, 신탁원부 확인, 수탁자 동의서 원본 확인, 신탁회사 지정계좌 확인, 보증보험 가능성 확인, 전세대출 가능성 확인, 계약서 특약 작성, 잔금일 재확인 순서로 진행하는 것이 안전합니다.
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