전세보증금 반환 지연이자 2026: 연 5%·12% 계산방법과 청구 시점

최종 확인일: 2026-06-17

공식 근거: 민법 제379조, 민법 제397조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정, 대법원 2001다77697 판결, 찾기쉬운 생활법령정보 보증금 회수·지급명령 안내

변동 가능: 전세보증금 반환 지연이자 인정 여부, 지연손해금 기산일, 민법상 법정이율, 소송촉진법상 이율, 임차인의 명도 이행제공 인정 여부, 임대인의 동시이행항변권 인정 여부는 법령 개정, 판례, 계약서 특약, 실제 퇴거·인도 상황, 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

면책: 이 글은 일반 정보입니다. 전세보증금 반환 지연이자 청구는 임대차 종료, 주택 인도 또는 인도 제공, 보증금 반환 청구, 소장 송달 여부, 판결 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 청구 전에는 임대차계약서, 내용증명, 퇴거·열쇠 반환 증거, 등기부등본, 문자 기록을 가지고 법률전문가에게 확인하세요.

바로 결론: 전세보증금 반환이 늦어졌다고 해서 지연이자가 무조건 만기일 다음 날부터 자동으로 붙는다고 보면 위험합니다. 전세보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 보통 동시이행관계로 봅니다. 따라서 퇴거, 열쇠 반환, 명도 통지, 인도 제공을 어떻게 증명하느냐가 지연이자 청구의 핵심입니다.

민법상 법정이율은 다른 약정이나 법률이 없으면 연 5%를 기준으로 봅니다.
소송 단계에서는 소장 등이 송달된 다음 날부터 소송촉진법상 연 12%가 문제될 수 있습니다.
임차인이 집을 비워주겠다는 인도 제공을 하지 않으면 지연이자 기산일이 밀릴 수 있습니다.
퇴거했다면 열쇠 반환, 비밀번호 전달, 명도 통지, 사진, 문자 기록을 남겨야 합니다.
보증금 반환이 지연되면 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송을 순서대로 검토합니다.

전세보증금 반환 지연이자는 보증금을 늦게 받은 임차인이 가장 많이 궁금해하는 항목입니다. 전세보증금이 1억, 2억, 3억 단위라면 며칠만 늦어져도 지연손해금 금액이 커질 수 있습니다.

하지만 지연이자는 단순히 “만기일이 지났다”만으로 계산하면 안 됩니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무가 맞물려 있기 때문에, 임차인이 언제 집을 인도했는지 또는 인도할 준비를 했는지가 중요합니다.

3줄 핵심 요약

전세보증금 반환 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진법상 연 12%를 구분해서 봐야 합니다.
지연이자 기산일은 만기일만이 아니라 임차인의 주택 인도 또는 인도 제공 증거와 연결됩니다.
지연이자를 청구하려면 내용증명, 열쇠 반환, 퇴거 사진, 문자, 소장 송달일 등 증거를 남겨야 합니다.

오늘의 미션

임대차계약서의 만기일과 보증금 반환일을 확인합니다.
보증금 반환 요청 문자 또는 내용증명을 보냈는지 확인합니다.
퇴거일, 열쇠 반환일, 비밀번호 전달일을 정리합니다.
임대인에게 주택 인도 가능 상태를 통지한 증거가 있는지 확인합니다.
보증금 일부만 받은 경우 잔액과 받은 날짜를 계산합니다.
민법상 연 5% 기준 지연이자를 계산합니다.
소송을 제기했다면 소장 송달 다음 날부터 연 12% 적용 가능성을 확인합니다.
임차권등기명령 신청 여부와 전출 여부를 확인합니다.
지급명령 또는 보증금반환소송을 검토합니다.
지연이자 청구금액과 소송비용을 비교합니다.

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1. 전세보증금 반환 지연이자란?

전세보증금 반환 지연이자는 임대인이 돌려줘야 할 보증금을 제때 반환하지 않아 발생하는 지연손해금입니다. 일반적으로 “지연이자”라고 부르지만, 법적으로는 지연손해금이라는 표현도 많이 사용됩니다.

구분	의미	전세보증금에서 중요한 이유
지연이자	돈을 늦게 지급한 데 따른 이자 성격의 금액	보증금 반환 지연 기간에 따라 증가
지연손해금	금전채무 불이행으로 인한 손해배상액	소송 청구취지에 자주 사용
법정이율	약정이 없을 때 법률상 기준 이율	민법상 연 5% 확인
소송촉진 이율	소장 송달 후 적용될 수 있는 특례 이율	연 12% 확인
기산일	이자가 계산되기 시작하는 날	인도 제공·소장 송달일이 핵심

2. 연 5%와 연 12% 차이

전세보증금 반환 지연이자에서 가장 헷갈리는 부분은 연 5%와 연 12%입니다. 둘은 적용 근거와 시점이 다릅니다.

구분	이율	적용 시점	주의사항
민법상 법정이율	연 5%	약정이나 다른 법률이 없을 때	기산일은 별도 판단 필요
금전채무 불이행 손해배상	법정이율 기준	금전채무 이행지체	주택 인도 제공 여부 중요
소송촉진법상 이율	연 12%	소장 또는 이에 준하는 서면 송달 다음 날부터 문제	소송 단계에서 주로 쟁점
약정 지연이율	계약서 특약 기준	계약서에 별도 약정이 있는 경우	과도한 약정은 별도 검토 필요

3. 언제부터 지연이자가 붙나?

많은 임차인이 “전세 만기일 다음 날부터 무조건 이자가 붙는다”고 생각합니다. 하지만 전세보증금 반환의무와 주택 인도의무는 동시이행관계로 보는 것이 일반적이므로, 임차인이 주택을 인도했거나 인도할 준비를 했다는 증거가 중요합니다.

상황	지연이자 기산일 판단	필요한 증거
만기일이 지났지만 계속 거주 중	단순 만기만으로는 다툼 가능	보증금 반환 요구, 인도 제공 여부
퇴거하고 열쇠까지 반환	인도 완료 다음 날부터 주장 가능성	열쇠 반환 문자, 사진, 인수확인
퇴거했지만 임대인에게 알리지 않음	이행제공 인정이 어려울 수 있음	통지 증거 부족
집을 비우고 비밀번호 전달	인도 제공 주장 가능성	문자·카카오톡·녹취
임차권등기 후 전출	권리 유지와 별개로 인도 여부 확인	등기 완료, 열쇠 반환, 통지
소송 제기	소장 송달 다음 날부터 12% 쟁점	소장 송달일 확인

4. 동시이행관계를 쉽게 이해하기

임대차가 끝나면 임차인은 집을 돌려줘야 하고, 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 두 의무는 서로 맞물려 있습니다. 임차인이 집을 계속 점유하면서 “보증금만 먼저 달라”고 하면 임대인은 주택 인도와 동시에 지급하겠다고 다툴 수 있습니다.

임차인 의무	임대인 의무	의미
주택 인도	보증금 반환	서로 동시에 이행되는 관계
열쇠 반환	보증금 송금	실무상 같은 날 처리
퇴거 통지	반환 준비	통지 증거 필요
원상복구·정산	잔여 보증금 반환	공제 항목 다툼 가능
명도확인서	보증보험 이행청구	보증기관 절차와 연결

5. 지연이자 계산방법

지연이자는 보통 원금, 연이율, 지연일수를 기준으로 계산합니다. 아래 계산식은 단순 예시입니다.

계산식: 지연이자 = 미반환 보증금 × 연이율 × 지연일수 ÷ 365

항목	예시	설명
미반환 보증금	2억원	돌려받지 못한 보증금 원금
연이율	5%	민법상 법정이율 예시
지연일수	30일	기산일부터 실제 반환일까지
계산	200,000,000 × 0.05 × 30 ÷ 365	단순 계산
결과	약 821,917원	원 단위 반올림 가능

6. 금액별 지연이자 예시

아래 표는 이해를 돕기 위한 단순 계산입니다. 실제 청구에서는 기산일, 이율, 반환일, 일부 반환 여부가 달라질 수 있습니다.

미반환 보증금	30일 지연 연 5%	30일 지연 연 12%	주의사항
1억원	약 410,959원	약 986,301원	이율 적용 시점 확인
2억원	약 821,917원	약 1,972,602원	원금이 크면 차이 큼
3억원	약 1,232,876원	약 2,958,904원	소송 실익 커질 수 있음
5억원	약 2,054,794원	약 4,931,506원	지급명령·소송 검토

7. 지연일수 계산 예시

상황	날짜	계산 포인트
계약 만기일	2026년 7월 31일	계약 종료일
퇴거·열쇠 반환 통지	2026년 7월 31일	인도 제공 증거 확보
보증금 반환 예정일	2026년 7월 31일	동시이행 예정일
실제 반환일	2026년 8월 30일	지연기간 약 30일
계산 원금	2억원	미반환 보증금 기준

8. 일부만 받은 경우 계산

보증금을 일부만 먼저 받은 경우에는 남은 금액에 대해서만 지연이자를 계산해야 합니다.

날짜	상황	계산 원금
만기일	보증금 2억원 미반환	2억원
10일 후	1억원 일부 반환	남은 1억원
30일 후	잔액 1억원 반환	잔액 기준 지연이자
계산 방식	기간별 원금을 나눠 계산	일자별 이체내역 필요

9. 지연이자 청구 전 증거

증거	왜 중요한가	보관 방법
임대차계약서	보증금, 만기일, 반환 조건 확인	스캔·사진 보관
만기 통보 문자	계약 종료 의사 확인	캡처·백업
내용증명	보증금 반환 요구와 통지 시점 증명	우체국 접수증 보관
퇴거 사진	주택 인도 준비 증거	날짜 표시 사진
열쇠 반환 증거	명도 완료 또는 인도 제공 증거	문자, 인수확인서
비밀번호 전달 문자	출입 가능 상태 제공 증거	카카오톡 캡처
이체내역	일부 반환·잔액 확인	은행 이체확인증
소장 송달일	연 12% 적용 시점 확인	나의사건검색·송달확인

10. 내용증명에 지연이자를 적어야 하나?

보증금 반환이 지연될 가능성이 크다면 내용증명에 지연손해금 청구 의사를 함께 적는 것이 좋습니다. 다만 과장된 금액을 단정하기보다 기산일과 이율을 확인해 계산해야 합니다.

내용증명 항목	작성 방향	주의사항
계약 정보	주소, 계약기간, 보증금	계약서와 일치
계약 종료	만기일 또는 해지 효력 발생일	묵시적 갱신 여부 확인
주택 인도	퇴거일, 열쇠 반환 가능 상태	인도 제공 증거 필요
보증금 반환 요청	원금과 반환기한	반환 계좌 기재
지연손해금	반환 지연 시 법정 지연손해금 청구 예정	이율·기산일 과장 금지
후속 절차	임차권등기명령, 지급명령, 소송 검토	협박성 표현 피하기

11. 내용증명 문구 예시

아래 문구는 일반 예시입니다. 실제 발송 전 계약서와 상황에 맞게 수정하세요.

상황	문구 예시
만기 후 반환 지연	본 임대차계약은 2026년 ○월 ○일 종료되었고, 임차인은 같은 날 주택을 인도할 준비가 되어 있음을 통지합니다. 임대인은 전세보증금 ○○원을 2026년 ○월 ○일까지 반환해 주시기 바랍니다.
열쇠 반환 가능 통지	임차인은 퇴거를 완료했으며, 보증금 반환과 동시에 열쇠 및 출입수단을 인도할 준비가 되어 있습니다. 반환 일정에 대해 즉시 회신 바랍니다.
지연손해금 고지	위 기한까지 보증금이 반환되지 않을 경우, 임차인은 보증금 원금과 함께 반환 지연에 따른 법정 지연손해금 청구를 검토할 예정입니다.
후속 절차 고지	보증금 반환이 계속 지연될 경우 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환청구소송 등 법적 절차를 검토할 수 있습니다.

12. 지급명령에서 지연이자 청구

임대인이 보증금 반환 자체를 다투지 않고 단순히 돈이 없어서 미루는 상황이라면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 지급명령 신청서에는 원금과 지연손해금을 구분해 적어야 합니다.

항목	작성 포인트	주의사항
청구금액	미반환 보증금 원금	일부 반환분 제외
지연손해금	기산일, 이율, 완제일까지	인도 제공일 확인
첨부서류	계약서, 내용증명, 이체내역	퇴거·인도 증거 포함
임대인 주소	정확한 송달 주소	송달 실패 주의
이의신청	임대인이 이의하면 소송 전환 가능	분쟁 예상 시 소송 검토

13. 소송에서 연 12%가 문제되는 시점

소송촉진법상 연 12%는 소송을 제기했다는 이유만으로 곧바로 모든 기간에 적용되는 것이 아닙니다. 보통 소장 또는 이에 준하는 서면이 임대인에게 송달된 다음 날부터 문제됩니다.

구분	이율	예시
소장 송달 전	민법상 연 5% 등 검토	인도 제공 후 반환 지연 기간
소장 송달 다음 날 이후	소송촉진법상 연 12% 검토	소송 계속 중 지연손해금
판결 확정 전후	판결 주문 기준	판결문 청구취지 확인
일부 승소·일부 다툼	법원 판단에 따라 조정 가능	항쟁이 상당한 범위 등 쟁점 가능

14. 전세보증보험 가입자는 지연이자를 받을 수 있나?

전세보증보험에 가입한 경우에는 보증기관의 이행청구 절차와 약관을 먼저 확인해야 합니다. 보증기관이 보증금을 대신 지급하는 경우, 지연이자 또는 지연손해금이 어떻게 처리되는지는 기관·상품·약관·청구 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

확인 항목	왜 중요한가	확인처
보증금 지급 범위	원금만인지, 지연손해금 포함 여부	보증기관 약관
보증사고 성립일	이행청구 가능 시점	HUG·HF·SGI
명도확인서	대위변제 요건과 연결 가능	보증기관
임차권등기	이행청구 전 필요 여부	보증기관
전세대출 만기	이자 부담·연장 문제	은행

15. 지연이자 청구 실익 계산

지연이자를 청구할 때는 받을 수 있는 금액과 소송비용, 시간, 스트레스를 함께 계산해야 합니다.

항목	확인할 내용	판단
미반환 보증금	원금 규모	클수록 청구 실익 큼
지연기간	며칠 지연됐는지	장기 지연이면 실익 증가
기산일 증거	인도 제공 증거	없으면 금액 줄어들 수 있음
소장 송달 여부	연 12% 적용 가능성	소송 단계에서 중요
임대인 지급능력	압류·경매 가능성	집행 가능성 확인
소송비용	인지대, 송달료, 변호사비 등	청구금액과 비교

16. 전세보증금 반환 지연이자 체크리스트

임대차계약이 종료됐나요?
보증금 반환 요청을 문자나 내용증명으로 남겼나요?
임차인이 주택을 인도했거나 인도할 준비가 되었음을 통지했나요?
퇴거 사진, 열쇠 반환, 비밀번호 전달 증거가 있나요?
미반환 보증금 원금을 정확히 계산했나요?
일부 반환이 있었다면 날짜별 잔액을 나눠 계산했나요?
민법상 연 5%와 소송촉진법상 연 12% 적용 시점을 구분했나요?
소송을 제기했다면 소장 송달일을 확인했나요?
임차권등기명령이 필요한 상황인지 확인했나요?
전세보증보험 가입자라면 보증기관에 이행청구와 지연손해금 처리 여부를 문의했나요?
지급명령 또는 소송 비용과 청구 실익을 비교했나요?
임대인과 합의할 경우 지연이자 포기 여부를 문서로 명확히 했나요?

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17. 비용 줄이는 방법

만기 전 보증금 반환 통보를 남겨 지연이자 기산일 다툼을 줄입니다.
퇴거와 열쇠 반환 증거를 남겨 동시이행 항변 다툼을 줄입니다.
내용증명에 보증금 반환과 지연손해금 청구 의사를 함께 남깁니다.
일부 반환이 있으면 날짜별 잔액을 정확히 계산해 과다 청구를 피합니다.
소송 전 지급명령과 소송 비용을 비교해 절차 비용을 줄입니다.
보증보험 가입자는 보증기관 이행청구를 먼저 확인해 회수 시간을 줄입니다.
합의 반환을 한다면 지연이자 포함 여부를 문서화해 추가 분쟁을 줄입니다.

18. 자주 하는 실수

만기일 다음 날부터 무조건 지연이자가 붙는다고 계산하는 경우
퇴거했지만 임대인에게 열쇠 반환이나 명도 통지를 하지 않는 경우
보증금 반환 요구를 전화로만 하고 기록을 남기지 않는 경우
연 5%와 연 12%를 구분하지 않고 처음부터 12%로 계산하는 경우
소장 송달일을 확인하지 않고 소송촉진법상 이율을 적용하는 경우
일부 반환 후에도 전체 보증금 기준으로 계속 계산하는 경우
임차권등기명령 없이 전출해 권리 유지 문제가 생기는 경우
보증보험 가입자인데 보증기관 절차를 늦게 확인하는 경우
지연이자 청구 실익보다 소송비용이 큰지 비교하지 않는 경우

19. 실패 플래그

실패 1 : 퇴거 사실을 임대인에게 알리지 않아 지연이자 기산일이 밀림
실패 2 : 열쇠 반환 증거가 없어 주택 인도 여부를 입증하기 어려움
실패 3 : 연 12%를 처음부터 청구했다가 다툼이 커짐
실패 4 : 일부 보증금을 받은 뒤 잔액 기준 계산을 하지 않음
실패 5 : 보증금을 못 받은 상태에서 전출해 권리 유지 문제가 생김
실패 6 : 합의서에 지연이자 포기 여부를 적지 않아 나중에 또 분쟁이 생김

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20. FAQ

Q1. 전세보증금을 늦게 받으면 지연이자를 받을 수 있나요?

받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 임대차 종료, 보증금 반환 청구, 주택 인도 또는 인도 제공, 지연기간, 소송 여부에 따라 달라집니다.

Q2. 지연이자는 만기일 다음 날부터 자동으로 붙나요?

그렇게 단정하면 위험합니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무가 동시이행관계로 볼 수 있으므로, 임차인의 인도 제공 증거가 중요합니다.

Q3. 연 5%와 연 12%는 무엇이 다른가요?

민법상 법정이율은 연 5%이고, 소송촉진법상 이율은 소장 등이 송달된 다음 날부터 연 12%가 문제될 수 있습니다. 적용 시점이 다릅니다.

Q4. 퇴거했는데 열쇠를 안 돌려줬으면 지연이자를 받을 수 있나요?

다툼이 생길 수 있습니다. 퇴거, 열쇠 반환, 비밀번호 전달, 임대인 통지 등 주택 인도 또는 인도 제공을 입증할 자료가 필요합니다.

Q5. 보증금 일부만 받았다면 어떻게 계산하나요?

일부 반환 전까지는 전체 미반환 금액을 기준으로, 일부 반환 후에는 남은 잔액을 기준으로 기간을 나눠 계산해야 합니다.

Q6. 내용증명에 지연이자를 꼭 써야 하나요?

필수는 아니지만 보증금 반환 요구와 함께 지연손해금 청구 의사를 남기면 분쟁 대비에 도움이 됩니다. 다만 이율과 기산일은 신중히 적어야 합니다.

Q7. 지급명령으로도 지연이자를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 다만 원금, 기산일, 이율, 지연일수를 명확히 적고, 임대인이 이의하면 소송으로 전환될 수 있습니다.

Q8. 전세보증보험 가입자도 지연이자를 받을 수 있나요?

보증기관의 상품과 약관, 이행청구 절차에 따라 다를 수 있습니다. 보증금 원금 지급 범위와 지연손해금 처리 여부를 보증기관에 직접 확인해야 합니다.

Q9. 임차권등기명령을 하면 지연이자가 자동으로 붙나요?

임차권등기명령은 보증금을 못 받고 이사할 때 대항력·우선변제권 유지를 위한 제도입니다. 지연이자 청구와는 별도로 기산일과 증거를 확인해야 합니다.

Q10. 가장 안전한 순서는 무엇인가요?

만기 통보, 보증금 반환 요청, 주택 인도 또는 인도 제공 증거 확보, 내용증명 발송, 임차권등기명령 검토, 지급명령 또는 소송 검토 순서가 안전합니다.

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2026-06-17: 민법 제379조·제397조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조, 소송촉진법상 법정이율 규정, 대법원 2001다77697 판결을 기준으로 전세보증금 반환 지연이자, 연 5%·12% 계산방법, 주택 인도 제공과 지연손해금 기산일 체크리스트를 신규 작성