전세사기피해자 보증금반환신고 2026

최종 확인일: 2026-07-02

공식 근거: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 같은 법 시행규칙, 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템의 공식 서식을 기준으로 정리했습니다.

변동 가능: 신고 메뉴, 제출기관, 필요서류, 지원금 재산정과 결정 취소·철회 절차는 법령 개정, 이용 중인 금융·주거지원과 공공주택사업자의 처리기준에 따라 달라질 수 있습니다.

면책: 이 글은 일반 정보입니다. 보증금 원금, 지연손해금, 배당금, 보험금과 손해배상금의 구분이 어렵거나 소송·경매·보증보험이 동시에 진행 중이라면 담당기관이나 법률전문가에게 확인해 주세요.

바로 결론: 전세사기피해자등으로 결정된 뒤 임차보증금 전액을 회수하거나 반환채권의 일부라도 변제받았다면 그 사실을 지체 없이 신고해야 합니다.

공식 서식명은 임차보증금 반환채권 변제신고서입니다.
임대인의 일부 반환뿐 아니라 경매 배당금과 공매 배분금도 확인 대상입니다.
보증보험금을 받았다면 보증기관의 대위변제와 추가 회수금 중복 여부를 확인해야 합니다.
보증금 전액을 회수한 경우에는 결정 취소·철회와 기존 지원 정산 가능성도 확인해야 합니다.

1. 어떤 경우 보증금반환신고가 필요한가요?

회수 상황	신고 필요성	준비할 자료
임대인이 보증금 일부 반환	지체 없이 신고	입금내역·문자·합의서
임대인이 보증금 전액 반환	지체 없이 신고	전체 입금내역·정산자료
법원 경매 배당금 수령	지체 없이 신고	배당표·입금내역
공매 배분금 수령	지체 없이 신고	배분계산서·입금내역
분할상환금 수령	실제 회수금액 신고	합의서·회차별 입금내역
전세보증보험금 지급	신고·통지 여부 확인	지급내역·대위변제 자료
공인중개사·제3자에게 배상금 수령	보증금 회수액 해당 여부 확인	판결문·합의서·산정내역
이사비·긴급생계비 등 지원금 수령	보증금 반환액과 구분	지원 결정서

일부 반환액이 적다는 이유로 일정 금액이 쌓일 때까지 신고를 미루는 방식은 피하는 것이 좋습니다. 법령은 반환채권의 전부 또는 일부를 변제받은 경우 지체 없이 신고하도록 정하고 있습니다.

2. 보증금 원금과 다른 돈을 구분해야 합니다

계좌에 입금된 돈이 모두 임차보증금 원금은 아닙니다. 신고 전에 보증금 원금, 지연손해금, 소송비용과 별도 손해배상금을 구분해야 합니다.

입금 항목	보증금 회수액 반영	확인자료
임차보증금 원금	변제받은 금액으로 반영	입금내역·합의서
경매 배당금	보증금 원금으로 배당된 금액 반영	배당표
공매 배분금	보증금 원금으로 배분된 금액 반영	배분계산서
전세보증보험금	보증금 회수액과 권리이전 확인	지급내역·대위변제 자료
지연손해금	보증금 원금과 별도 구분	판결문·계산서
소송비용	보증금 원금과 별도 구분	소송비용액확정결정
별도 손해배상금	반환채권 변제액 해당 여부 확인	판결문·합의서
이사비·주거지원금	보증금 반환액과 구분	지원 결정서

3. 현재 미회수 보증금 계산방법

현재 미회수 보증금 = 계약서상 임차보증금 – 보증금 원금으로 실제 회수한 금액

회수금액에는 임대인 반환금, 확정된 경매 배당금, 공매 배분금과 보증기관 지급액 등을 반영하되 지연손해금이나 소송비용은 별도로 구분합니다.

계산 예시

항목	예시 금액
계약서상 전세보증금	300,000,000원
임대인 일부 반환	-20,000,000원
경매 배당금	-80,000,000원
보증보험 지급액	-100,000,000원
현재 미회수 보증금	100,000,000원

보증보험 지급금 중 대출은행으로 직접 상환된 금액이 있다면 임차인 계좌에 들어온 금액만 보지 말고 보증기관 지급내역과 대출상환내역을 함께 확인해야 합니다.

4. 신고서는 어디에 제출하나요?

법령상 임차보증금 반환채권 변제신고서는 국토교통부장관과 공공주택사업자에게 제출합니다.

기관	확인할 내용	대표 상황
국토교통부	지원관리시스템의 보증금반환신고 메뉴	모든 변제신고
LH 등 공공주택사업자	이용 중인 주거지원 담당자 제출방법	피해주택 매입·공공임대 이용
대출은행	대출 유지·상환·한도 재계산 여부	저리대출·대환대출 이용
보증기관	대위변제와 추가 회수금 정산	HUG·HF·SGI 보험금 지급
법률대리인	소송 청구액과 강제집행 잔액 변경	지급명령·반환소송 진행
채무조정기관	실제 피해금액과 상환조건 재산정	특례 채무조정 이용

지원관리시스템에서는 경정청구·철회(보증금반환신고) 관련 메뉴를 확인할 수 있습니다. 실제 제출 경로가 보이지 않으면 시스템 문의 또는 피해주택 소재지 접수창구에 확인합니다.

5. 준비서류

구분	준비서류
기본서류	임차보증금 반환채권 변제신고서
피해자 확인	전세사기피해자등 결정문·신분증
계약 확인	임대차계약서·갱신계약서
보증금 총액	계약금·중도금·잔금 이체내역
임대인 반환	계좌거래내역·문자·반환 합의서
경매	배당표·배당금 입금내역
공매	배분계산서·배분금 입금내역
보증보험	보험금 지급내역·대위변제 자료
대출	전세대출 상환내역·현재 대출잔액
소송	판결문·지급명령·조정조서
피해금액	현재 미회수 보증금 계산표

모든 서류가 항상 필요한 것은 아닙니다. 본인이 돈을 돌려받은 경로와 이용 중인 지원에 해당하는 자료를 준비하면 됩니다.

6. 온라인 신고 순서

국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에 로그인합니다.
나의민원 또는 경정청구·철회 관련 메뉴를 확인합니다.
보증금반환신고 대상 결정건을 선택합니다.
전세사기피해자 결정번호와 피해주택 정보를 확인합니다.
변제받은 날짜, 금액과 반환 주체를 입력합니다.
임대인 반환·경매 배당·공매 배분·보험금 등 회수 경로를 구분합니다.
입금내역과 배당표 등 증빙자료를 첨부합니다.
현재 미회수 보증금을 다시 계산합니다.
공공주택사업자와 다른 지원기관 이용 여부를 확인합니다.
최종 제출 후 접수번호와 제출완료 화면을 저장합니다.
보완요청과 처리상태를 확인합니다.

7. 방문·서면 신고 순서

지원관리시스템 서식자료실에서 최신 변제신고서를 내려받습니다.
신청인 정보와 전세사기피해자 결정번호를 적습니다.
임차보증금 총액과 변제받은 금액을 적습니다.
변제일, 반환 주체와 반환 경위를 작성합니다.
입금내역·배당표·합의서 등 증빙자료를 첨부합니다.
피해주택 소재지 접수창구의 제출방법을 확인합니다.
LH 등 공공주택사업자 지원을 이용 중이면 담당자에게도 제출합니다.
방문 접수증이나 등기우편 영수증을 보관합니다.

8. 임대인이 일부 또는 분할 반환한 경우

임대인이 보증금을 나눠 지급하겠다고 제안하면 총보증금, 이미 받은 금액, 남은 원금과 회차별 지급일을 합의서에 명확히 적어야 합니다.

확인 항목	안전한 작성방향	주의할 문구
전체 보증금	원래 계약금액 명시	남은 금액만 보증금으로 표시
이미 반환한 금액	입금일·금액별 표시	전액 반환 완료 표시
남은 보증금	구체적인 숫자로 작성	추후 협의
지급일정	회차별 날짜와 금액 작성	빠른 시일 안에 지급
청구권	남은 원금·지연손해금 권리 유보	민형사상 일체 이의 포기
임차권등기	전액 입금 후 취하 검토	일부 지급 직후 즉시 취하
소송·강제집행	전액 지급 후 취하 검토	합의서 작성 즉시 취하

전세보증금 반환 합의서 2026

9. 경매 배당금·공매 배분금을 받은 경우

확인 항목	준비자료	주의할 점
배당·배분 확정액	배당표·배분계산서	예상액과 실제 확정액 구분
실제 입금액	계좌거래내역	공제금액이 있는지 확인
보증금 원금	배당 항목별 내역	이자·비용과 구분
남은 반환채권	미회수액 계산표	추가 배당 가능성 확인
보증기관 정산	대위변제·채권양도 자료	중복 수령 방지
지원기관 통지	접수증·상담기록	대출·공공임대 재산정 가능성

배당표에 적힌 금액과 실제 계좌 입금액이 다르다면 차이가 발생한 이유를 확인한 뒤 두 자료를 모두 제출하는 것이 좋습니다.

10. 전세보증보험금을 받은 경우

보증보험금이 지급되면 반환채권의 전부 또는 일부가 보증기관으로 이전될 수 있습니다. 이후 임대인이나 경매절차에서 추가로 돈을 받았다면 임의로 사용하기 전에 보증기관에 알려야 합니다.

확인 항목	확인할 내용
보험금 지급액	보증금 전액 또는 일부인지
대출은행 상환액	은행에 직접 지급된 금액
임차인 실수령액	본인 계좌로 들어온 금액
대위변제 범위	보증기관으로 이전된 반환채권
추가 회수금	임대인 반환금·경매 배당금
보증기관 통지	중복 수령·정산 여부

전세보증보험 대위변제 후 해야 할 일 2026

11. 전액을 회수한 경우

보증금 전액을 회수했다고 피해자 결정이 입금과 동시에 자동 종료된다고 단정해서는 안 됩니다. 변제신고 후 결정 취소·철회와 이용 중인 지원의 유지·종료·정산 여부를 확인해야 합니다.

확인 항목	해야 할 일
전액 회수 증빙	전체 입금내역·배당표 제출
변제신고	지체 없이 신고서 제출
결정 취소·철회	필요성과 처리절차 문의
공공임대·피해주택 매입	계속 이용 가능한지 확인
금융지원	대출 유지·조기상환 조건 확인
지원금 정산	반납 또는 재산정 금액 확인
소송·강제집행	취하·종결 절차 확인

12. 변제신고·경정청구·철회신청 차이

절차	필요한 상황	핵심자료
보증금반환신고	보증금 전부 또는 일부 회수	변제신고서·입금내역·배당표
경정청구	결정문 정보나 피해금액 정정	정정할 내용을 입증하는 자료
철회신청	신청 또는 결정 유지가 필요하지 않은 경우	철회신청서·철회사유 자료
이의신청	불인정·일부인정 등 결정 결과 불복	결정문·이의신청서·보완증거

보증금을 회수하면서 결정문에 적힌 피해금액도 변경해야 한다면 변제신고와 경정청구를 함께 확인해야 할 수 있습니다.

13. 대출·공공임대·채무조정에 미치는 영향

이용 중인 지원	확인할 내용
전세피해 저리대출	회수금액 반영·대출 유지·상환 조건
대환대출	기존 전세대출 잔액과 피해금액 재산정
구입자금대출	직접 낙찰·매수 지원한도 변경 여부
특례 채무조정	원금·상환액 재계산 여부
공공임대	임대료 지원과 입주자격 유지 여부
LH 피해주택 매입	경매차익·임대료 지원 재산정 여부
경공매 지원	남은 반환채권과 배당 절차

일부 반환만으로 모든 지원이 즉시 중단되는 것은 아닐 수 있습니다. 다만 실제 피해금액이 줄어들면 지원한도와 상환조건이 다시 계산될 수 있으므로 이용 중인 기관에 같은 회수내역을 알려야 합니다.

14. 소송·지급명령 진행 중 반환금을 받은 경우

진행 절차	확인할 내용	주의할 점
지급명령 신청 중	청구원금 변경 여부	이미 받은 금액 중복청구 방지
반환소송 진행 중	청구취지 감축 또는 일부변제 반영	소송대리인에게 즉시 통보
판결 확정 후	강제집행 잔액 계산	중복집행 금지
가압류 진행 중	청구금액과 보전 필요성 변경	임의 해제 전 상담
분할상환 합의	소송·집행 취하 시점	전액 입금 전 취하 주의

15. 제출파일 정리 예시

순서	추천 파일명
1	01_임차보증금반환채권변제신고서.pdf
2	02전세사기피해자결정문.pdf
3	03임대차계약서갱신계약서.pdf
4	04보증금총액이체내역.pdf
5	05임대인반환금입금내역.pdf
6	06_보증금반환합의서.pdf
7	07경매배당표및입금내역.pdf
8	08공매배분계산서및입금내역.pdf
9	09전세보증보험지급내역.pdf
10	10전세대출상환내역.pdf
11	11현재미회수보증금계산표.pdf

16. 자주 실패하는 지점

실수	발생할 수 있는 문제	예방방법
일부 반환금 신고를 미룸	피해금액·지원한도 오류	반환 사실 발생 후 신고
지연손해금과 원금을 합산	회수금액 계산 오류	입금 항목별 분리
배당표를 보관하지 않음	배당금 성격 확인 지연	배당표와 입금내역 함께 보관
보증기관 대위변제 후 추가 수령	중복 수령·반환 문제	추가 회수 즉시 보증기관 통지
일부 반환 후 임차권등기 취하	남은 보증금 권리보전 문제	전액 회수 후 취하 검토
합의서에 모든 청구권 포기	남은 원금·이자 청구 제한	권리유보 문구 확인
소송 청구액을 변경하지 않음	중복청구·집행 문제	대리인에게 즉시 통보
지원관리시스템에만 신고	은행·LH 지원 정산 지연	이용 중인 기관에도 통지
전액 회수 후 아무 조치 없음	지원상태·정산 문제	철회·종결 절차 확인

17. 신고 전 체크리스트

전세사기피해자등 결정문을 준비했나요?
최신 임차보증금 반환채권 변제신고서를 확인했나요?
계약서상 보증금 총액을 확인했나요?
반환받은 날짜와 금액을 모두 정리했나요?
보증금 원금과 지연손해금·소송비용을 구분했나요?
임대인 반환금 입금내역을 준비했나요?
경매 배당표 또는 공매 배분계산서를 확보했나요?
보증기관 지급액과 대출상환액을 구분했나요?
현재 미회수 보증금을 다시 계산했나요?
국토교통부와 공공주택사업자 제출방법을 확인했나요?
이용 중인 은행·보증기관·채무조정기관에 알렸나요?
소송 중이라면 일부 변제 사실을 대리인에게 알렸나요?
전액 회수했다면 철회·정산 절차를 확인했나요?
접수번호와 제출서류 사본을 보관했나요?

FAQ

Q1. 보증금을 일부만 돌려받아도 신고해야 하나요?

네. 임차보증금 반환채권의 전부 또는 일부를 변제받았다면 지체 없이 변제 사실을 신고해야 합니다.

Q2. 공식 신고서 이름은 무엇인가요?

공식 서식명은 임차보증금 반환채권 변제신고서입니다. 전세사기피해자 지원관리시스템 서식자료실에서 최신 양식을 확인할 수 있습니다.

Q3. 경매 배당금도 신고해야 하나요?

경매 배당금으로 임차보증금 반환채권을 회수했다면 배당표와 입금내역을 준비해 신고해야 합니다.

Q4. 공매 배분금도 같은가요?

공매 배분금도 실제 보증금 회수액에 반영될 수 있습니다. 공매기관의 배분계산서와 실제 입금내역을 준비합니다.

Q5. 전세보증보험금을 받은 경우에도 신고하나요?

보증기관 지급액, 대출은행 상환액과 임차인 실수령액을 정리해 신고·통지 필요성을 확인해야 합니다. 보험금 지급 후 추가 반환금을 받았다면 보증기관에도 즉시 알려야 합니다.

Q6. 보증금을 전액 받으면 피해자 결정이 자동 취소되나요?

입금과 동시에 자동 취소된다고 단정할 수는 없습니다. 변제신고 후 결정 취소·철회와 기존 금융·주거지원의 정산 여부를 확인해야 합니다.

Q7. 경정청구와 보증금반환신고는 무엇이 다른가요?

보증금반환신고는 돈을 실제로 돌려받은 사실을 신고하는 절차입니다. 경정청구는 결정문에 적힌 주소, 명의, 금액이나 기타 정보를 변경·정정하는 절차입니다.

Q8. 임대인과 분할상환 합의서를 작성해도 되나요?

가능하지만 총보증금, 이미 받은 금액, 남은 원금, 지급일과 권리유보 내용을 명확히 적어야 합니다. 일부 지급만 받고 임차권등기나 소송을 즉시 취하하는 문구는 주의해야 합니다.

Q9. 일부 반환받으면 모든 지원이 중단되나요?

일부 반환만으로 모든 지원이 즉시 중단된다고 단정할 수 없습니다. 다만 실제 피해금액이 줄어 대출한도, 채무조정, 공공임대와 경공매 지원이 재산정될 수 있습니다.

Q10. 신고하지 않으면 어떻게 되나요?

실제 피해금액과 지원금액이 다르게 계산되거나 초과 지원액 정산, 결정 취소·철회와 중복 수령 문제가 발생할 수 있습니다.

공식 확인 링크

업데이트 로그

2026-07-02: 일부 반환 시 지체 없이 신고해야 하는 법정 의무 재확인
2026-07-02: 임대인 반환·경매 배당·공매 배분·보증보험 지급 상황별 신고절차 통합
2026-07-02: 보증금 원금·지연손해금·소송비용·손해배상금 구분 보강
2026-07-02: 변제신고·경정청구·철회신청·이의신청 차이 정리
2026-07-02: 대출·공공임대·채무조정·소송에 미치는 영향 추가
2026-07-02: 기존 23개 반복 섹션을 17개 핵심 섹션으로 압축
2026-06-14: 전세사기피해자 보증금반환신고 글 최초 작성

전세사기피해자 보증금반환신고 2026: 일부 반환·배당금·보증보험 지급 후 신고