전세사기피해자 경공매 지원 2026 | 우선매수권·LH 양도

최종 확인일: 2026-07-02

공식 근거: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템, HUG 경·공매 지원서비스, LH 전세사기 피해주택 매입 통합공고를 기준으로 정리했습니다.

변동 가능: 배당요구 종기, 매각기일, 우선매수권 신고 방법, 경·공매 유예·정지, LH 매입 가능 여부, 경매차익 산정, 공공임대 조건, 대행비용 지원 범위와 제출서류는 사건별 권리관계와 법원·공매기관·HUG·LH 운영 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

면책: 이 글은 일반 정보입니다. 배당 순위, 선순위 권리, 우선매수권 행사, 낙찰대금 납부, 보증기관 청구와 관련된 결정은 반드시 법원·공매기관·HUG·LH 또는 법률전문가에게 확인해 주세요.

바로 결론: 전세사기 피해주택의 경매·공매가 시작됐다면 가장 먼저 사건번호, 배당요구 종기, 매각기일을 확인해야 합니다. 주택을 직접 소유할 생각과 자금이 있다면 우선매수권을 검토하고, 직접 매수가 부담스럽다면 LH 등 공공주택사업자에게 우선매수권을 양도하는 방법을 비교해야 합니다.

1. 현재 상황별로 먼저 할 일

현재 상황	먼저 할 일	주의할 점
경매개시결정문을 받음	사건번호와 배당요구 종기 확인	매각기일보다 배당요구 종기가 먼저 올 수 있음
공매 통지를 받음	공매번호·입찰일·배분요구 절차 확인	법원 경매와 신청서·제출기관이 다름
피해주택을 직접 소유하고 싶음	우선매수권 행사와 낙찰자금 계산	낙찰대금 외 세금·등기·수리비 필요
계속 거주하고 싶지만 매수자금이 부족함	LH 피해주택 매입 사전협의	신청했다고 매입이 확정되는 것은 아님
배당요구 방법을 모름	HUG 경·공매 지원서비스 신청	배당요구 종기 전에 상담해야 대응 시간이 생김
매각기일이 임박함	경·공매 유예·정지 가능성 문의	신청만으로 매각이 자동 정지되지 않음
전세보증보험에 가입함	보증기관에 경·공매 진행 사실 통보	배당금과 보증이행금이 중복 지급되지는 않음

2. 경매와 공매는 확인하는 곳이 다릅니다

피해주택이 매각되는 절차가 법원 경매인지, 세금 체납 등에 따른 공매인지 먼저 구분해야 합니다.

구분	법원 경매	공매
주관기관	집행법원	한국자산관리공사 등 공매기관
주요 원인	근저당권 실행, 강제경매	국세·지방세 체납에 따른 압류
조회 경로	대한민국 법원 법원경매정보	온비드 또는 공매기관
보증금 회수 절차	권리신고·배당요구	배분요구 등 공매기관 절차
특별법 지원	유예·정지, 우선매수권, LH 매입	유예·정지, 조세채권 안분, 우선매수권, LH 매입

통지서에 적힌 사건번호 또는 공매번호를 기준으로 진행 상태를 확인하고, 임대차계약서·확정일자·전입일·임차권등기 여부를 함께 정리해야 합니다.

3. 배당요구 종기를 가장 먼저 확인해야 하는 이유

배당요구는 피해주택이 낙찰된 뒤 매각대금에서 임차보증금을 배당받기 위한 중요한 절차입니다. 배당요구가 필요한 사건에서 종기를 놓치면 배당에서 제외되거나 보증금 회수가 늦어질 수 있습니다.

다만 모든 임차인의 배당요구 필요 여부가 같지는 않습니다. 경매개시 시점의 대항력, 확정일자, 임차권등기, 선행 경매신청 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 법원 안내나 전문가 확인 없이 자동으로 배당된다고 판단하면 안 됩니다.

배당요구 전 확인할 자료

경매개시결정문과 사건번호
임대차계약서 원본 또는 사본
주민등록초본과 전입일
확정일자 부여현황
임차권등기 여부
전세사기피해자 결정문
등기사항전부증명서
보증금 지급내역

배당 가능 금액 단순 예시

매각대금이 2억원이고 집행비용, 선순위 근저당권, 조세채권 등 먼저 빠지는 금액이 1억4천만원이라면 남는 재원은 단순 계산상 6천만원입니다.

항목	예시 금액
매각대금	200,000,000원
집행비용·선순위채권 등	-140,000,000원
후순위 배당 가능 재원	60,000,000원

다른 임차인이나 우선권자가 있다면 이 금액도 다시 순위와 비율에 따라 나뉩니다. 따라서 보증금이 1억원이라고 해서 1억원 전액이 배당되는 것은 아닙니다.

4. 우선매수권을 직접 행사하는 경우

전세사기피해자는 피해주택이 경매·공매되는 경우 일정 요건에 따라 다른 입찰자의 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 검토할 수 있습니다.

우선매수권은 보증금을 돌려받는 제도가 아니라 피해주택의 소유권을 취득할 기회입니다. 직접 소유할 의사가 없거나 낙찰대금 마련이 어렵다면 무리하게 행사해서는 안 됩니다.

확인 항목	확인해야 하는 이유
최저매각가격과 예상 낙찰가	실제 필요한 낙찰대금을 판단하기 위해
대출 가능액	낙찰 직후 잔금기한 안에 자금을 마련해야 하기 때문
인수되는 권리	낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리가 있을 수 있음
미납 관리비	공용부분 관리비 등 추가 부담이 발생할 수 있음
위반건축·누수·수리비	취득 후 직접 부담해야 할 가능성이 있음
취득세·등기비용	낙찰대금 외 별도 현금이 필요함
보증금 배당 시기	배당금이 낙찰잔금보다 늦게 들어올 수 있음

한 주택에 여러 명의 전세사기피해자가 있는 경우 우선매수권 행사 방식과 지분은 피해자 간 협의, 보증금 배당관계, 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 직접 낙찰 시 필요한 자기자금 계산방법

직접 매수 여부는 낙찰가만 보고 결정하면 안 됩니다. 대출과 배당금의 실제 사용 가능 시점까지 고려해야 합니다.

예상 자기자금 = 낙찰대금 + 취득 부대비용 + 인수금액 + 수리비 – 대출금 – 잔금기한 전 실제 사용할 수 있는 회수금액

계산 예시

항목	예시 금액
낙찰대금	180,000,000원
취득세·등기·법무비용	4,000,000원
수리비	8,000,000원
인수 가능 비용	3,000,000원
대출 가능액	-120,000,000원
잔금 전에 사용 가능한 회수금	-20,000,000원
예상 자기자금	55,000,000원

배당예상액이 5천만원이어도 낙찰잔금 납부 후 배당되는 구조라면 당장은 그 돈을 사용할 수 없습니다. 이 경우 단기적으로 필요한 현금은 계산 결과보다 더 커질 수 있습니다.

피해주택 직접 매수용 대출과 취득세 감면 가능성은 아래 글에서 함께 확인할 수 있습니다.

6. 우선매수권을 LH에 양도하는 방법

직접 매수자금을 마련하기 어렵지만 피해주택에서 계속 거주하기를 원한다면 LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입을 검토할 수 있습니다.

피해자가 우선매수권을 양도하면 LH가 주택 상태, 권리관계, 가격과 매입 가능성을 검토한 뒤 경매·공매에 참여합니다. 실제 매입 요청은 피해주택 소재지를 관할하는 LH 지역본부를 통해 진행합니다.

단계	진행 내용	주의할 점
1. 피해자 결정	전세사기피해자 결정문 확인	결정 유형별 지원 범위가 다를 수 있음
2. 사전협의 신청	관할 LH 지역본부에 피해주택 매입 요청	매각기일 전에 충분한 시간을 두고 신청
3. 현장·권리 조사	주택 상태, 가격, 등기, 인수권리 검토	신청만으로 매입이 확정되지 않음
4. 매입 가능 회신	LH가 매입 가능 여부와 절차 안내	보완서류 제출이 필요할 수 있음
5. 우선매수권 양도	피해자가 공공주택사업자에게 권리 양도	직접 매수와 비교한 뒤 결정
6. 경매·공매 참여	LH가 매입기준 안에서 입찰 또는 우선매수	제3자 낙찰이나 매입 불가 가능성 존재
7. 공공임대 공급	매입 완료 후 피해자에게 임대주택으로 공급	임대료 지원액과 계약조건 확인

LH 매입이 지연되거나 어려울 수 있는 경우

경매 매각기일이 너무 가까운 경우
낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리가 있는 경우
주택에 중대한 안전상 하자가 있는 경우
공동담보 물건의 경매가 함께 진행되는 경우
다가구주택의 임차인·권리관계가 복잡한 경우
주택가격과 매입기준가격 차이가 큰 경우
서류가 누락되거나 피해자 결정 내용과 물건이 일치하지 않는 경우

7. LH가 매입하면 경매차익은 어떻게 사용되나요?

공공주택사업자가 정상적인 매입가격보다 낮은 가격으로 피해주택을 취득해 차액이 발생하면 해당 금액을 피해자의 공공임대 거주를 위한 임대료 지원 등에 활용할 수 있습니다.

공식 안내상 피해자는 경매차익을 임대료로 전환해 최대 10년 동안 임대료 부담 없이 거주하는 지원을 받을 수 있습니다. 다만 실제 지원기간은 경매차익 규모, 주택가격, 계약조건과 정산 결과에 따라 짧아질 수 있습니다.

상황	가능한 지원	최종 확인
LH가 피해주택을 매입	해당 주택을 공공임대로 우선 공급	LH 임대차계약 조건
경매차익 발생	임대료 지원 재원으로 활용	LH 산정 결과
피해주택 매입 불가	인근 공공임대 우선공급 검토	지역별 공급 가능 주택
기존 주택에서 퇴거 필요	대체 공공임대·긴급주거 검토	LH·지자체·전세피해지원센터

LH가 매입하지 못한 경우에도 주거지원이 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 인근 공공임대와 긴급주거지원 가능성을 함께 확인해야 합니다.

8. HUG 경·공매 대행비용 지원

HUG는 특별법상 전세사기피해자가 경매·공매 절차를 혼자 진행하기 어려운 경우 법무사 또는 변호사를 연결하고 관련 절차를 지원합니다.

지원 항목	주요 내용
법률상담	경매·공매 진행상황과 대응방법 상담
권리분석	선순위채권, 배당순위, 인수권리 검토
배당요구 지원	권리신고·배당요구 서류 작성과 제출 보조
우선매수권 지원	신고 절차와 입찰·낙찰 과정 지원
경·공매 대행	법무사·변호사를 통한 절차 대행
보수 지원	경·공매 대행 보수의 70% 지원

HUG 공식 안내상 대행 보수의 70%가 지원됩니다. 남은 30%는 경·공매 절차 종료 후 별도 공익재단 기준에 따라 사후 지원될 수 있으므로, 처음부터 본인 부담이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

인지대, 송달료, 보증금, 취득세, 등기비용 등 보수 외 실비가 지원 범위에 포함되는지는 담당 법무사·변호사와 계약 전에 확인해야 합니다.

신청 흐름

전세사기피해자 결정문과 경·공매 사건번호를 준비합니다.
HUG 경·공매 지원서비스 또는 전세피해지원센터에 신청합니다.
배정된 법무사·변호사와 사건 진행상황을 상담합니다.
지원 범위, 본인 부담 가능 비용과 실비를 확인합니다.
배당요구·우선매수권·입찰 등 필요한 절차를 진행합니다.
경·공매 종료 후 비용 정산과 추가 사후지원 가능성을 확인합니다.

9. 지원 신청기한

특별법상 지원 신청은 원칙적으로 전세사기피해자 등으로 결정된 날부터 3년 이내에 해야 합니다.

경매·공매 절차 등으로 그 기간 안에 신청할 수 없었던 경우에는 해당 절차가 끝난 날부터 1년 이내 신청할 수 있는 예외가 마련돼 있습니다. 다만 지원 종류별 신청기한과 LH 공고상 접수 기준은 별도로 확인해야 합니다.

배당요구 종기와 매각기일은 위 3년의 지원 신청기한과 별개입니다. 피해자 지원기간이 남아 있어도 해당 경매사건의 배당요구 종기를 놓치면 불이익을 받을 수 있습니다.

10. 2026년 11월 13일 시행 예정 변경사항

주의: 아래 내용은 2026년 5월 12일 공포됐지만, 주요 조항은 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다. 2026년 7월 2일 현재 바로 적용되는 제도로 오해하면 안 됩니다.

변경 예정 내용	의미
최고매수신고인이 없는 경우 최저매각가격 우선매수	유찰 상황에서 피해자가 최저매각가격으로 직접 매수할 수 있는 길 확대
LH 매입 요청 후 직접 매수 선택 가능	공공매입을 요청했더라도 피해자가 희망하면 직접 매수할 수 있도록 개선
공공주택사업자의 유예·정지 요청	LH 등의 매입검토 중 경매가 먼저 끝나는 문제를 줄이기 위한 절차
경·공매가 이미 끝난 피해자 공공임대 지원 확대	피해주택을 매수하지 못한 경우의 주거지원 사각지대 보완
최소보장·선지급 후 정산 제도	보증금 회수액이 기준보다 부족한 피해자를 위한 추가 회복제도

시행령·시행규칙과 세부 신청서가 확정되기 전에는 최소보장금액이나 선지급액을 임의로 계산하지 않는 것이 안전합니다.

11. 신청할 때 준비할 서류

구분	준비자료
피해자 확인	전세사기피해자 결정문, 신분증
임대차 관계	임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자 자료
전입·점유	주민등록초본, 전입세대확인서, 점유 증빙
주택 권리관계	등기사항전부증명서, 건축물대장
경매	경매개시결정문, 사건번호, 매각기일 통지서, 배당요구 자료
공매	공매통지서, 공매번호, 매각 일정 자료
LH 매입	LH 통합공고 신청서, 우선매수권 관련 서류, 주택 현황자료
HUG 대행	서비스 신청서, 피해자 결정문, 경·공매 사건자료

사건별로 추가서류를 요구할 수 있으므로 제출 전 최신 공고와 관할 기관 안내를 확인해야 합니다.

12. 자주 실패하는 지점

실패 지점	발생할 수 있는 문제	예방방법
배당요구 종기를 놓침	배당 제외 또는 보증금 회수 지연	경매개시 통지 즉시 종기부터 달력에 기록
LH 신청을 늦게 함	사전협의 전에 제3자가 낙찰	매각기일 전에 관할 지역본부 상담
우선매수권을 자금계획 없이 행사	잔금 미납과 보증금 몰취 위험	대출 사전상담과 자기자금 계산
낙찰가만 계산	취득세·수리비·인수권리 부담	총취득비용 기준으로 비교
배당금을 잔금재원으로 확정	배당 전 잔금기한 도래	배당금 입금시점 별도 확인
LH 신청을 매입 확정으로 오해	매입 불가 결정 후 주거 공백	대체 공공임대도 함께 상담
임차권등기 없이 전출	대항력·우선변제권 문제	등기 완료와 보증기관 절차 확인 후 전출
보증보험 절차를 따로 진행	보증이행 심사와 배당금 정산 지연	경·공매 진행 사실을 보증기관에 즉시 통보

13. 경·공매 대응 순서

전세사기피해자 결정문에 표시된 피해자 유형을 확인합니다.
경매사건번호 또는 공매번호를 확인합니다.
배당요구·배분요구 기한과 매각기일을 기록합니다.
임대차계약서, 전입일, 확정일자와 임차권등기를 점검합니다.
HUG 경·공매 지원서비스를 통해 권리분석을 받습니다.
직접 우선매수권 행사와 LH 양도를 비교합니다.
직접 매수한다면 낙찰대금·세금·수리비·대출·배당시기를 계산합니다.
LH 매입을 원한다면 물건 소재지 관할 지역본부에 사전협의를 신청합니다.
전세보증보험 가입자는 보증기관에 진행상황을 통보합니다.
LH 매입 불가나 퇴거 가능성에 대비해 대체 공공임대를 함께 확인합니다.

FAQ

Q1. 전세사기피해자로 결정되면 배당요구를 하지 않아도 되나요?

그렇지 않습니다. 피해자 결정과 개별 경매사건의 배당요구는 별도 절차입니다. 배당요구 필요 여부와 종기를 집행법원 또는 전문가에게 확인해야 합니다.

Q2. 우선매수권을 행사하면 보증금을 돌려받는 건가요?

아닙니다. 우선매수권은 피해주택을 직접 매수할 수 있는 기회입니다. 보증금 배당과 주택 취득은 별도로 계산해야 합니다.

Q3. 우선매수권을 LH에 양도하면 LH가 무조건 매입하나요?

아닙니다. LH는 주택 상태, 권리관계, 가격, 안전 문제, 매입 실익 등을 검토합니다. 사전협의 신청이나 우선매수권 양도만으로 매입이 보장되지는 않습니다.

Q4. HUG 경·공매 대행은 완전히 무료인가요?

HUG는 법무사·변호사 대행 보수의 70%를 지원합니다. 남은 30%는 별도 기준에 따라 사후 지원될 수 있지만, 실비를 포함한 모든 비용이 처음부터 면제된다고 단정할 수는 없습니다.

Q5. LH 매입 신청은 어디에 하나요?

전국 단위 통합공고는 LH청약플러스에서 확인할 수 있으며, 실제 매입 요청은 피해주택 소재지를 담당하는 LH 지역본부에 신청합니다.

Q6. LH가 매입하면 몇 년 동안 무료로 살 수 있나요?

경매차익을 임대료로 전환해 최대 10년간 임대료 부담을 낮추는 구조입니다. 실제 무상거주 기간은 산정된 경매차익과 임대조건에 따라 달라질 수 있습니다.

Q7. 배당요구 종기를 이미 놓쳤다면 방법이 없나요?

사건 진행상태와 임차인의 권리 유형에 따라 대응이 달라집니다. 즉시 집행법원과 HUG 경·공매 지원서비스 또는 법률전문가에게 확인해야 하며, 뒤늦은 신청이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

Q8. LH 매입 요청과 직접 매수를 동시에 진행할 수 있나요?

현재는 우선매수권 양도와 직접 행사의 선택 및 철회 절차를 LH와 법원에 확인해야 합니다. 매입 요청 후에도 직접 매수를 선택할 수 있도록 하는 개정내용은 2026년 11월 13일 시행 예정이므로 적용 시점을 구분해야 합니다.

공식 확인 링크

업데이트 로그

2026-07-02: 배당요구, 우선매수권, LH 양도, 직접 낙찰 자기자금, HUG 대행 보수 지원 중심으로 본문 통합 및 압축
2026-07-02: 2026년 11월 13일 시행 예정 개정사항을 현재 제도와 분리해 추가
2026-06-11: 전세사기피해자 경공매 지원 글 최초 작성

전세사기피해자 경공매 지원 2026: 우선매수권·LH 양도·대행비용 70%