전세사기피해자 결정 신청 2026 | 요건·서류·처리기간

최종 확인일: 2026-07-02

공식 근거: 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 전세사기피해자 결정신청 절차 안내를 기준으로 정리했습니다.

변동 가능: 보증금 기준, 결정요건, 온라인 신청방식, 시·도별 접수창구, 보완서류, 조사·심의기간과 결정 유형별 지원범위는 법령 개정, 국토교통부 지침, 피해주택의 권리관계와 위원회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

면책: 이 글은 일반 정보입니다. 실제 전세사기피해자 결정 여부는 임대차계약, 전입신고·확정일자, 보증금, 경매·공매, 임대인 수사·파산·체납 상태와 보증금 회수 가능성을 종합해 판단합니다. 신청 전 공식 시스템이나 피해주택 소재지 접수창구에서 최종 확인해 주세요.

바로 결론: 전세사기피해자 결정신청은 전세보증금을 돌려받지 못했거나 반환받기 어려운 임차인이 특별법상 지원대상인지 심의받는 절차입니다.

핵심 판단기준은 대항요건·보증금·다수 피해·임대인의 반환 의도입니다.
보증금은 원칙적으로 5억 원 이하이며 시·도별 여건 등에 따라 최대 7억 원 이하까지 조정될 수 있습니다.
온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템, 방문은 피해주택 소재지의 광역 접수창구를 이용합니다.
결정신청을 했더라도 임차권등기, 배당요구, 대출 만기연장과 반환소송이 자동으로 진행되지는 않습니다.

1. 어떤 사람이 결정신청을 해야 하나요?

전세보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 모든 임차인이 자동으로 전세사기피해자로 결정되는 것은 아닙니다. 특별법에서 정한 요건과 피해 정황을 확인할 수 있는 자료를 제출해야 합니다.

현재 상황	결정신청 필요성	먼저 확인할 자료
계약이 끝났지만 보증금을 받지 못함	신청 검토	계약종료·반환요청 자료
피해주택 경매·공매가 시작됨	신청 검토	사건번호·배당요구 종기
임대인이 파산·회생을 신청함	신청 검토	파산·회생 사건자료
같은 임대인에게 여러 피해자가 발생함	신청 검토	동일 임대인·건물 피해자료
임대인 연락이 끊기고 압류가 확인됨	신청 검토	등기부·내용증명·연락내역
보증보험으로 전액 회수할 수 있음	결정 유형 또는 인정 여부 확인 필요	보증서·이행청구 진행상태
우선변제권으로 전액 회수가 예상됨	자력회수 가능성 심사 가능	등기부·감정가·예상 배당액

계약기간이 아직 남아 있더라도 임대인의 파산·회생, 피해주택의 경매·공매, 세금 체납 압류 등으로 보증금 반환 피해가 예상된다면 신청 가능성을 확인할 수 있습니다.

2. 전세사기피해자 결정 4가지 요건

요건	확인 내용	대표 증빙자료
① 주택 인도·전입신고·확정일자	주택을 인도받아 거주하고 주민등록과 확정일자를 갖춘 경우	임대차계약서·주민등록초본·확정일자 자료
② 임대차보증금 기준	원칙적으로 5억 원 이하	최초계약서·갱신계약서
③ 다수 피해 발생 또는 예상	여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 그 가능성이 있는 경우	경매·공매·압류·파산·회생 자료
④ 임대인의 반환 의도 의심	임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유	수사자료·반복 피해·기망 정황

임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우에도 첫 번째 요건과 관련한 인정을 검토할 수 있습니다. 실제 결정은 네 가지 요건과 사건별 피해 정황을 종합해 이뤄집니다.

3. 보증금 5억 원·최대 7억 원 기준

구분	확인 기준	주의할 점
기본 기준	임대차보증금 5억 원 이하	계약서상 전체 보증금을 기준으로 확인
조정 가능 범위	시·도별 여건 등을 고려해 최대 7억 원 이하	자동 적용이 아니므로 접수창구 확인 필요
갱신·증액계약	변경된 최종 보증금 확인	최초계약서와 갱신계약서를 함께 제출
일부 반환	계약 보증금과 실제 미회수액을 분리	입금내역·반환 합의서 첨부
반전세·월세	계약서상 임대차보증금 확인	미납 월세·관리비 공제와 구분

예를 들어 계약서상 보증금이 4억 원이고 임대인이 5천만 원을 돌려줬다면 계약 보증금은 4억 원, 현재 미회수 보증금은 3억5천만 원으로 나눠 적는 것이 좋습니다.

4. 신청 전에 먼저 계산할 피해금액

현재 미회수 보증금 = 계약서상 보증금 – 임대인 반환금 – 경매·공매 배당금 – 보증보험 지급액 – 기타 합의금

항목	예시 금액
계약서상 전세보증금	200,000,000원
임대인 일부 반환	-20,000,000원
경매 배당금	-30,000,000원
보증보험 지급액	0원
현재 미회수 보증금	150,000,000원

신청 뒤 보증금을 일부라도 추가로 돌려받으면 결정내용, 대출한도와 지원금액에 영향을 줄 수 있으므로 보증금반환신고 필요성을 확인해야 합니다.

5. 온라인 신청과 방문 신청

구분	신청방법	적합한 경우
온라인	전세사기피해자 지원관리시스템 로그인 후 신청	서류를 PDF·이미지 파일로 준비할 수 있는 경우
방문	피해주택 소재지 관할 광역 접수창구	서류 분류나 신청서 작성에 도움이 필요한 경우

방문 신청은 현재 사는 지역보다 피해주택 소재지를 기준으로 접수창구를 확인하는 것이 안전합니다. 온라인 신청은 PC와 크롬 브라우저에 최적화돼 있습니다.

온라인 신청 순서

전세사기피해자 지원관리시스템에 회원가입하고 로그인합니다.
피해주택과 임대차계약 정보를 입력합니다.
보증금 지급·반환·경매·수사 상황을 작성합니다.
필수서류와 해당 상황별 증빙자료를 첨부합니다.
피해 사실 진술서를 날짜순으로 작성합니다.
신청내용과 첨부파일을 다시 확인합니다.
최종 제출 후 접수번호를 저장합니다.
나의민원에서 접수·보완·결정 상태를 확인합니다.

6. 결정까지 걸리는 공식 처리 절차

단계	담당기관	공식 안내기간
신청 접수	온라인 시스템·광역 접수창구	신청일
접수·사실조사	광역시·도	신청일부터 30일 이내
위원회 심의·의결	국토교통부 전세사기피해지원위원회	안건 상정 후 30일 이내
심의 연장	국토교통부	필요시 15일 연장 가능
결정문 작성·송달	국토교통부	심의 후 추가 기간 소요 가능
이의신청	신청인	결정문 송달일부터 30일 이내
이의신청 결정	국토교통부	이의신청일부터 20일 이내

보완서류 제출, 사실관계 확인, 임대인 수사상황, 다수 피해 조사나 사건의 복잡성에 따라 실제 결정문 수령까지는 공식 조사·심의기간보다 길어질 수 있습니다.

7. 방문 신청 필수서류

공식 오프라인 신청 안내상 아래 1~3번이 기본 필수서류입니다. 주민등록표 초본은 신청서에서 행정정보 공동이용에 동의하지 않은 경우 직접 제출합니다.

구분	서류	주의할 점
필수	전세사기피해자등 결정 신청서	피해주택 주소·보증금·임대인 정보 확인
필수	임대차계약서 사본	확정일자와 특약이 보이도록 전체 복사
조건부 필수	주민등록표 초본	행정정보 공동이용 미동의 시 제출
접수처 작성	개인정보 수집·이용 동의서	접수창구 서식 확인
본인 확인	신분증	주민등록증·운전면허증·여권 등

실무상 필수서류만 제출하기보다 보증금 지급, 계약종료, 반환 요구와 피해발생 가능성을 보여주는 증빙자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

8. 해당 상황별 추가서류

현재 상황	추가로 준비할 자료
임대인 파산·회생	파산선고 결정문·회생개시 결정문
법원 경매 진행	경매통지서·최고서·경매개시결정문
세금 체납 공매	공매통지서·압류자료
경매서류를 분실함	경매·압류가 표시된 등기사항전부증명서
지급명령·소송 완료	판결정본·확정 지급명령·공정증서
임차권등기 완료	임차권등기명령 결정문·등기사항전부증명서
임대인 수사 진행	사건사고사실확인원·수사결과통지서·고소 접수자료
보증보험 이행청구 중	보증서·사고접수·이행청구·보완요청 자료
같은 임대인의 다른 피해가 있음	동일 임대인·동일 건물의 피해 정황 자료

9. 피해 사실 진술서 작성방법

피해 사실 진술서는 감정적인 표현보다 날짜·금액·행동·증거를 시간순으로 작성하는 것이 좋습니다.

작성 항목	포함할 내용	연결할 증빙자료
계약 체결	계약일·부동산·임대인·중개인	임대차계약서·확인설명서
보증금 지급	계약금·중도금·잔금 지급일과 금액	계좌이체 내역
입주·전입	입주일·전입신고일·확정일자	주민등록초본·계약서
계약 종료	만기일·갱신거절·해지 통지일	문자·내용증명
반환 요구	언제 얼마를 반환해 달라고 요구했는지	문자·카카오톡·통화녹취
임대인 답변	반환 연기·매각·신규 임차인 관련 답변	대화내역·녹취
피해 정황	압류·경매·파산·수사·다수 피해	등기부·경매·수사자료
현재 피해액	보증금·반환금·배당금·미회수액	입금내역·배당표

진술서 문장 예시

“2024년 3월 5일 보증금 2억 원으로 임대차계약을 체결하고 같은 해 4월 1일 잔금을 지급했습니다. 2026년 3월 31일 계약이 종료돼 2026년 1월 20일 갱신거절과 보증금 반환을 요청했으나 임대인은 새로운 임차인이 구해지면 반환하겠다고 답했습니다. 이후 2026년 4월 15일 피해주택에 대한 경매개시결정을 확인했으며 현재까지 반환받은 금액은 없습니다.”

10. 증빙자료는 주장별로 묶어야 합니다

입증할 내용	함께 묶을 서류
정상적인 임대차계약	계약서·확정일자·전입자료
실제 보증금 지급	계약금·중도금·잔금 이체내역
계약 종료와 반환 요구	갱신거절·해지통지·내용증명·문자
보증금 미반환	계좌내역·임대인 답변·미입금 자료
피해 발생 또는 예상	경매·공매·압류·파산·회생 자료
임대인의 반환 의도 의심	수사자료·다수 피해·기망 정황
현재 피해금액	계약서·일부 반환금·배당금 계산표

서류가 많다고 반드시 유리한 것은 아닙니다. 신청내용과 관계없는 자료를 한꺼번에 제출하면 핵심 사실 확인이 어려워질 수 있으므로 주장별로 분류하는 것이 좋습니다.

11. 온라인 첨부파일 정리 예시

순서	추천 파일명
1	01_전세사기피해자결정신청서.pdf
2	02임대차계약서확정일자포함.pdf
3	03갱신계약서.pdf
4	04_주민등록초본주소변동포함.pdf
5	05보증금이체내역.pdf
6	06계약종료반환요청자료.pdf
7	07내용증명배달증명.pdf
8	08등기사항전부증명서.pdf
9	09_경매공매진행자료.pdf
10	10임차권등기명령결정문.pdf
11	11지급명령판결문.pdf
12	12임대인수사자료.pdf
13	13피해사실진술서.pdf
14	14미회수보증금_계산표.pdf

파일 업로드 실패를 줄이는 방법

첨부파일 비밀번호와 편집 제한을 해제합니다.
파일명에서 특수문자와 지나치게 긴 문장을 줄입니다.
사진은 문서별로 PDF 하나로 합칩니다.
계약서 앞·뒷면과 특약사항이 모두 보이는지 확인합니다.
계좌이체 내역은 날짜·보낸 사람·받는 사람·금액이 보이게 준비합니다.
흐릿하거나 잘린 서류는 다시 스캔합니다.
최종 제출 전에 모든 첨부파일이 열리는지 확인합니다.

12. 신청 뒤 보완요청을 받는 이유

보완 사유	추가로 확인할 자료
계약내용 불일치	최초·갱신계약서, 실제 지급내역
전입·확정일자 확인 부족	주소변동 초본·확정일자 자료
계약종료 증빙 부족	갱신거절·해지통지·내용증명
보증금 미반환 증빙 부족	반환요청·입금내역·임대인 답변
다수 피해 확인 부족	동일 임대인·건물 피해자료
임대인의 반환 의도 확인 부족	수사자료·기망 정황·압류자료
피해금액 불명확	일부 반환·배당·보증보험 지급내역

보완요청을 받으면 요청받은 항목별로 파일을 다시 분류해 제출하고, 기존 자료와 내용이 달라진 부분은 이유를 함께 설명하는 것이 좋습니다.

13. 불인정 가능성이 커지는 지점

임대차계약서와 실제 보증금 지급액이 일치하지 않는 경우
전입신고·확정일자·주택 인도 사실을 확인하기 어려운 경우
계약이 끝났다는 사실이나 반환 요청 증거가 부족한 경우
보증보험 또는 우선변제권으로 전액 회수할 수 있다고 판단되는 경우
다수 피해 발생 또는 발생 가능성을 확인할 자료가 부족한 경우
임대인의 고의적 반환 거부를 의심할 정황이 부족한 경우
보증금 일부 반환이나 배당금 수령 사실을 누락한 경우
신청서와 첨부자료의 주소·금액·날짜가 서로 다른 경우
인터넷 게시글이나 언론보도만 제출하고 본인 사건자료가 부족한 경우

불인정은 단순히 서류 수가 적어서가 아니라 특별법상 요건을 확인할 수 없을 때 발생할 수 있습니다. 본인 사건과 직접 연결되는 자료를 우선 제출해야 합니다.

14. 재신청할 때 주의할 점

과거에 전세사기피해자등으로 결정된 사람이 다시 신청하는 경우에도 재신청 시점의 상황을 기준으로 결정요건을 다시 판단할 수 있습니다.

임대인 수사상황, 주택 시세, 예상 배당액, 보증보험 지급 가능성과 회수금액이 달라졌다면 기존 결정과 다른 결과가 나올 수 있습니다. 재신청이 항상 유리한 결과를 보장하지 않으므로 변경된 사실과 지원 필요성을 먼저 확인해야 합니다.

15. 신청 중에도 별도로 진행해야 하는 절차

결정신청은 아래 절차를 자동으로 정지하거나 대신하지 않습니다.

별도 절차	왜 따로 해야 하나요?
임차권등기명령	이사 후 대항력·우선변제권 보전
배당요구·배분요구	경매·공매 매각대금 배당 참여
전세대출 만기연장	연체와 신용정보 등록 위험 방지
전세보증보험 이행청구	반환보증금 지급 심사 진행
지급명령·반환소송	집행권원 확보와 강제집행 준비
긴급주거·공공임대 신청	퇴거 또는 이사에 대비한 거처 확보

특히 배당요구 종기와 전세대출 만기일은 피해자 결정이 나오기 전에 도래할 수 있으므로 신청 결과만 기다리면 안 됩니다.

16. 결정문을 받으면 확인할 내용

성명, 피해주택 주소와 임대인 정보가 정확한지 확인합니다.
결정일과 결정문을 실제로 받은 송달일을 기록합니다.
결정 유형과 이용 가능한 지원범위를 확인합니다.
불인정·일부인정이면 불인정 사유를 확인합니다.
결과에 이의가 있다면 송달일부터 30일 이내 이의신청을 준비합니다.
금융·주거·법률·경공매 지원을 각각 별도로 신청합니다.
보증금을 일부라도 회수하면 보증금반환신고 필요성을 확인합니다.

17. 신청 전 최종 체크리스트

최초계약서와 갱신계약서를 모두 준비했나요?
전입신고일과 확정일자를 확인했나요?
계약서상 보증금과 현재 미회수액을 구분했나요?
보증금 지급내역을 계약금·중도금·잔금으로 정리했나요?
계약종료와 반환 요청 증거가 있나요?
경매·공매·압류·파산·회생 자료가 있나요?
임차권등기명령과 집행권원 자료가 있나요?
임대인 수사자료와 다수 피해 정황이 있나요?
보증보험 또는 배당으로 전액 회수 가능한지 확인했나요?
피해 사실을 날짜순으로 작성했나요?
신청내용과 첨부자료의 주소·금액·날짜가 일치하나요?
첨부파일 비밀번호를 해제했나요?
최종 제출 후 접수번호를 저장했나요?

FAQ

Q1. 계약기간이 끝나야만 신청할 수 있나요?

반드시 계약기간이 끝난 경우에만 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인의 파산·회생, 경매·공매, 압류 등으로 보증금 반환 피해가 발생할 것으로 예상된다면 신청 가능성을 확인할 수 있습니다.

Q2. 보증금이 5억 원을 넘으면 신청할 수 없나요?

기본 기준은 5억 원 이하입니다. 다만 시·도별 여건과 피해자의 사정 등을 고려해 2억 원의 상한범위 안에서 조정될 수 있으므로 보증금이 5억 원을 넘는다면 접수창구에서 최대 7억 원 이하 적용 가능성을 확인해야 합니다.

Q3. 보증금 미반환 문자만 제출해도 되나요?

문자만으로 모든 결정요건이 확인되지는 않습니다. 계약서, 전입·확정일자, 보증금 지급내역, 계약종료, 반환요청, 경매·공매나 수사자료를 함께 제출하는 것이 좋습니다.

Q4. 경찰 수사가 끝나야 신청할 수 있나요?

수사 결과는 중요한 증빙자료가 될 수 있지만 반드시 형사판결이 확정된 뒤에만 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 현재 확보한 경매·압류·파산·수사 진행자료를 제출해 판단을 받을 수 있습니다.

Q5. 결정까지 정확히 60일이 걸리나요?

광역시·도 조사는 신청일부터 30일 이내, 위원회 심의는 안건 상정 후 30일 이내가 공식 안내 기준이며 15일 연장될 수 있습니다. 보완요청과 결정문 작성·송달에 추가 시간이 필요할 수 있어 실제 기간은 더 길어질 수 있습니다.

Q6. 신청하면 경매가 자동으로 중지되나요?

아닙니다. 결정신청만으로 경매·공매가 자동 정지되는 것은 아닙니다. 사건번호, 배당요구 종기, 매각기일과 유예·정지 신청 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

Q7. 피해자로 결정되면 지원금이 바로 지급되나요?

아닙니다. 결정문은 각종 지원을 신청하기 위한 기본자료입니다. 금융·주거·법률·경공매·세금 지원은 담당기관에 각각 별도로 신청해야 합니다.

Q8. 불인정 결정은 다시 다툴 수 있나요?

결정 결과에 이의가 있다면 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내 이의신청을 확인해야 합니다. 같은 자료를 반복 제출하기보다 불인정 사유를 보완할 수 있는 새로운 자료를 준비해야 합니다.

공식 확인 링크

업데이트 로그

2026-07-02: 4가지 결정요건, 보증금 5억·최대 7억 기준과 신청경로 재확인
2026-07-02: 광역시·도 조사 30일, 위원회 심의 30일·15일 연장 가능 기준 반영
2026-07-02: 오프라인 필수서류와 상황별 추가서류를 분리
2026-07-02: 피해 사실 진술서, 주장별 증빙자료와 온라인 파일 정리방법 추가
2026-07-02: 보완요청·불인정 가능성과 신청 중 별도 진행할 절차 정리
2026-07-02: 반복되던 미션·서류 목록·실패 플래그를 신청순서와 체크리스트로 통합
2026-06-30: 전세사기피해자 결정 신청 글 최신화

전세사기피해자 결정 신청 2026: 4가지 요건·필수서류·처리기간